住房可支付能力的判断和城市政府住房政策的选择

摘要

住房可支付能力指标已成为评价居民居住条件和住宅市场发展的常用指标。简单的说,住房可支付能力衡量的是居民是否有能力买得起或租得起一套住房。如果存在支付能力危机,住房支付困难的原因所在和住房可支付能力的危机程度就是政府制定住房政策的理论依据。因此,在制定住房保障政策时,必须要涉及到住房可支付能力的研究。
　　 住房可支付能力的内涵至少可以从总体层面、社会贫富差距结构和住宅供给结构三个维度予以理解,而房价收入比和月付收入比指标则难以衡量社会贫富差距结构和住宅供给结构对住房可支付能力的影响,住房可支付能力的结构效应在国内还缺乏研究。本文介绍国际上通用的多种评价住房可支付能力的指标及其应用,并将剩余收入法和住房可支付能力的不匹配方法予以结合,使用住房机会指数和住房机会曲线衡量了上海住房可支付能力的状况。研究发现,2000年至2007年上海居民住房可支付能力有不断恶化的趋势,除了住宅价格的快速上涨,贫富差距的逐步扩大和住宅户型结构供给的不合理是住房可支付能力不断恶化的重要原因。本文的研究方法和相关结论,可以在学术层面上丰富住房可支付能力的内涵,并对政府制定住房规划和出台多层次的住房保障政策具有较强的参考价值。
　　 城市政府的住房保障政策是解决住房可支付能力危机的具体方法,主要包括供给政策和需求政策,两种政策有各自的优缺点。最后,要解决住房可支付能力的危机,还要把评价住房可支付能力的指标与住房政策对应起来。