上海写字楼市场收益与风险的实证研究

摘要

第一章介绍了本文的假设:1.写字楼的销售价格的增值是写字楼投资的主要收益，2.衡量写字楼投资收益时忽略所有的交易费用和税费。
　　第二章文献综述，首先回顾了与写字楼的投资收益和风险相关的理论。房地产市场的回报率取决于需求，供给和通货膨胀。影响写字楼需求的因素有宏观经济走势，就业形势尤其是那些占据写字楼最多的行业的就业形势，进出口总额。写字楼的供应受如下三个因素的影响:写字楼的建造成本，开发商的获取资本的成本和写字楼市场的长期增长趋势。在中国，政策风险是房地产投资者面临的最大的风险之一，它是由国家或地方政府的法律或法规的变更而引起的。政策风险主要源自于货币政策，经济体制，土地使用制度，产业政策，住房制度，施工安全法规的改革或变更引起的。
　　第三章研究过程引用的理论介绍。
　　第四章本文最核心的实证研究。将二三部分的理论应用于上海市2006年第一季度至2013年第二季度的写字楼价格的实证分析上。首先，本文将建立并检验一个关于上海写字楼市场价格的模型用于探索广义货币供应量（M2反应了一个国家的宏观经济和货币政策），上海市进出口总额，上海市写字楼供应对上海市写字楼价格的影响。其次，本文将建立并检验一个关于上海写字楼市场的销售额的模型以探索M2，上海市进出口总额，上海写字楼的供应，上海写字楼市场供应过剩对写字楼的销售额的影响。接着，由于缺乏足够的数据来进行回归，本文将通过计算通货膨胀和上海写字楼市场的价格升值之间的相关性来分析上海写字楼价格和通货膨胀之间的关系，同时通过计算建筑成本及上海写字楼的供应之间的相关性来分析上海写字楼供应量与建筑成本之间的关系。最后，本文将计算方差上海写字楼市场的价格升值和相关的上海安防市场指数回报率的方差来比较在上海的写字楼投资及证券投资的风险和回报的相关性。
　　第五章总结了投资于上海写字楼市场时需要注意的所有税收实务和政策风险。
　　第六章总结了在实证研究中得到的结果:从这项研究中，首先我们知道，在这段时间里因M2的增加而增加的需求大于相应增加的供给。如果M2每增长一亿元人民币，上海写字楼市场的平均价格将增加0.175元/每平方米。其次，上海写字楼市场的价格受供应的变化不显著。第三，M2增加量的0.06％流入上海写字楼市场。接下来，投资者只愿意为每增加的一平方米写字楼供应支付16528.287元。然后供给和供给过剩不是高度线性相关。金融业和政府的就业和租赁面积是在上海几乎完全的线性相关。

目录

摘要

Abstract

Table of Contents

Chapter 1 Introduction

1．1 Research Background

1．2 Distinguish between Investor and Developer，Holder and Potential Holder，Price andRent

1．3 Assumption

Chapter2 Literature Review

2．1 The Development of Research of Return on

2．11 Foreign Research Results

2．12 Domestic Study

2．2 Research Results about Policy Risk of Real Estate Investment

2．21．Risk of Economic System Reform

2．22 Industrial Policy Risk

2．23 Land use system reform risks

2．24 Monetary Policy Risk

2．25 Legal Risk

2．26 Tax risk

Chapter 3 Theories

3．1 Model

3．2 Variance and Coefficient of variation

3．3 Covariance and Correlation

Chapter4：Empirical Research

4．1 Statement about Data Collection

4．11 CRIC

4．12 Realestate Database

4．13 Statistical Beau of Shanghai

4．14 Gno Tai An Database

4．2 Brief Statement about Empirical Analysis

Chapter 5 Empirical Analysis of Price of Shanghai’s office market

5．1 Model

5．11 Model Description

5．12 Model Test

5．2 Correlation andCovariance Analysis

5．21．Shanghai’s Average Price Appreciation and lnflation Rate．

5．22 Employment，leasing area New Development area

5．3 Correlation of Variance Analysis

5．31 Variance and Correlation of Variance of Price Appreciation and Shanghai Securities Index Return

5．4 Qualitative Analysis on Risk of Shanghai Office Market

5．41 Tax Consideration

5．42 Land Auction System Risk

5．43 Industrial Policy Risk

Chapter6 Conclusion

6．1 Conclusion

6．2 Limitation and Future Study Direction

Reference

Figure

致谢

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