中小房地产企业项目开发的风险决策研究——以淄博市为例

摘要

房地产项目具有投资大、周期长、地域性强、不确定因素多的特点,因此在项目的决策过程中存在大量风险。目前,国内在中小房地产企业项目风险决策方面还没有形成-套比较全面系统的理论和方法,政府相关的管理机构和企业界的风险决策意识还比较薄弱。因此在中小房地产企业项目决策过程中必须对风险有充分认识,并根据自身实力,估算对风险的承受能力,最大限度地把握与防范风险。 本文运用贝叶斯决策理论的基本原理和公式,选择一个有代表性的中小房地产企业项目为案例研究对象,在对开发项目研究的基础上,结合项目内外部环境及自身的特点,利用风险识别、风险评估等方法,从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析了房地产项目开发中存在的风险及产生根源,对重要风险进行估计和评价,并利用贝叶斯决策理论对项目进行定量化的分析,最后根据分析结果做出较为科学的风险决策,对房地产项目的风险决策提供一种具有一定的参考价值的风险决策方法。 本论文的目的是对中小房地产企业项目在开发过程中每一个阶段的风险进行风险分析和决策,以求达到风险小而收益高、效益最优化的决策效果。

目录

文摘

英文文摘

声明

1绪论

1.1 选题背景

1.1.1我国中小房地产企业的界定标准

1.1.2我国中小型房地产企业发展现状分析

1.1.3房地产开发中的风险

1.1.4淄博市中小型房地产项目的现状分析及评价

1.2 选题意义

1.2.1中小型房地产项目风险决策的必要性

1.2.2现行房地产项目决策方法的局限性

1.3 国内外风险决策研究现状

1.3.1国外风险决策研究现状

1.3.2国内房地产项目风险决策研究现状

1.3.3房地产项目风险决策的目的及意义

1.3.4房地产项目风险评价过程

1.3.5房地产项目风险决策的度量

1.4 论文结构和技术路线

1.5 本章小节

2房地产项目风险决策的理论概述

2.1 房地产项目风险决策的要素

2.2 房地产项目风险决策的主要内容

2.3 房地产项目风险决策的内涵及方法

2.3.1房地产项目风险决策的基本概念

2.3.2房地产项目风险的阶段

2.3.3房地产项目风险决策的类型

2.3.4房地产项目风险决策的步骤

2.4 房地产项目风险决策的原则

3现有房地产项目开发风险决策的方法

3.1 最大可能性法

3.2 主观评分法

3.3.决策树法

3.4 层次分析法

3.5 期望效应决策法

3.6 效用曲线法

3.7 等风险图法

3.8 正态分布概率法

3.9 贝叶斯决策法

3.10本章小节

4贝叶斯决策方法在房地产项目风险决策中的应用

4.1 中小型房地产项目风险贝叶斯决策模型

4.1.1理论基础

4.1.2贝叶斯决策的步骤和决策法则

4.1.3房地产项目效益函数的确定

4.2 指标权重的确定和指标值的规范化

4.2.1最小二乘法

4.2.2指标值的规范化

4.3 市场前景的量化

4.4 房地产项目风险决策模型的建立

4.5 房地产项目贝叶斯风险决策程序

4.6 贝叶斯决策的优点及其局限性

4.6.1贝叶斯决策的优点

4.6.2贝叶斯决策方法的局限性

4.7 本章小节

5中小型房地产项目风险决策案例分析

5.1 淄博市房地产市场概况

5.1.1基本情况

5.1.2房地产开发市场总体形势分析

5.2 项目概况

5.3 项目时机分析

5.3.1项目的地理位置分析

5.3.2项目类型分析

5.4 房地产项目的风险决策案例分析

5.4.1项目市场前景分析

5.4.2指标的确定

5.4.3先验决策分析

5.4.4预后验决策分析

5.4.5后验决策分析

5.5 本章小结

6结论与展望

6.1 本文结论

6.2 有待于进一步研究的问题

附录 攻读硕士学位期间发表的文章

致谢

参考文献