Hedonic模型在建筑经济分析中的应用——基于Hedonic模型的太原市住宅特征价格研究

摘要

近年来，受国家政策和金融危机的影响，国内各大城市的房价都出现了一定幅度的下降，而山西太原的房价却一直呈现出平稳并稳中有升的发展态势，甚至出现了每平方米均价超过万元的“天价房”。太原市住宅价格对普通老百姓造成的影响或者困惑引起了社会的广泛关注。因此，房价的分析研究，对建筑领域的投资经济分析具有重要的理论和现实意义。
　　 由于国外房地产的市场化起步较早、发育较成熟，有大量的数据资料。
　　 因此，hedoniC价格模型在西方发达国家是分析住宅市场的常用工具，具有较高的针对性和实时性。而国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究，定量研究国内较少。本文试图将特征价格理论模型应用于太原住宅市场，分析太原的住宅特征、特征价格和隐含价格，构建适用于太原住宅市场的hedonic模型，进一步验证hedonic模型在住宅市场的适用性。与传统的方法相比，使用hedonic模型构建定价模型，具有许多独到的优势。
　　 本文通过运用hedoniC价格模型，以太原住宅市场为研究对象，利用2007--2009年三年间的127个普通住宅楼盘数据信息，建立太原住宅市场的hedoniC价格解释模型，分别测量了所处区域、交通状况、距市中心(五一广场)距离、绿化率、容积率、物业管理费、车库(位)、教育配套、生活配套、自然景观和开盘时间等11个特征变量对太原住宅价格的影响。
　　 实证研究表明，购房者最关注的住宅特征已经由原来的住宅建筑成本逐渐向距市中心距离、物业管理费、教育配套以及生活配套设施等因素转变。
　　 尽管住宅的成本对住宅的价格依然是一个主要因素，但有趋势显示，这种影响在递减。而购房者的需求效应对住宅价格的影响在逐渐增大，这种趋势在未来几年内很有可能体现的更加明显。开发商不能再认为只要一块土地上开发住宅就能获得暴利，应该更多的去考虑购房者的需求，开发出有特色，能满足购房者需求的住宅，使建设投资发挥更大的经济效益。
　　 有关城市住宅特征价格的研究在国内还处于初始阶段，特别对中小城市的研究更显落后。因此，本文的研究在一定程度上具有探索性，并且实证研究只限于太原城区范围，样本的时间跨度也不够长，研究结论的可靠性和普适性还有待于检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、特征变量的量化以及模型超样本特性的研究等方面着手，进行更多的实证研究。