房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究

摘要

房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业的地位。房地产因其所固有的特殊性，决定了房地产投资具有周期长、投资额大、影响因素复杂等与其它投资不同的特点，这些特点决定了房地产投资是一种高风险的投资活动。如何估计和分析这些风险，较准确地进行房地产投资决策，是房地产投资者面临的迫切需要解决的问题。本文以这一实际问题为背景，较全面地分析了房地产投资中的风险因素，并力求找到一种较为科学的决策方法，来降低投资决策的风险程度。 房地产投资面临的风险多种多样，引起风险的原因也形形色色，其后果程度也各不相同，具体分析这些风险是进行投资决策首要的一个环节。本文根据房地产投资的特点，结合我国房地产业的现状，借鉴现代投资组合理论和资本资产定价模型中关于风险划分的思想，将房地产投资过程中存在的风险划分为系统风险和非系统风险，并对这两种风险进行了较为系统和详细的分析。房地产投资决策涉及的因素多、影响面广，并且这些因素具有一定的不确定性，因而房地产投资决策是一种风险决策。 房地产项目方案的选择是房地产开发过程中重要的决策问题之一。房地产投资者在决策时，需要根据历史资料或个人经验，预测未来房地产的市场状态，估计直接影响经济效益的各种技术经济数据，如销售单价、成本、收益、利率、工期等。然而，这种预测和估计往往带有一定的主观性，不能准确反映客观情况，因而就有可能造成决策失误。本文所提出的房地产贝叶斯风险决策方法能较好地弥补这个缺陷。它通过市场调查增加信息量，对先验概率进行修正，从而提高决策者对未来可能性的把握，达到降低决策风险的目的。 最后对河北省邯郸市xx项目风险决策时方案选择的实际情况进行了系统的分析、研究总结，以此给广大中小房地产企业以启示或参考的作用。实证分析同时表明，贝叶斯方法可以有效地进行房地产项目方案的选择，有利于减少项目开发的前期风险。贝叶斯方法提供了一种有效的风险预测手段，能够将主观估计与客观估计结合起来，并能随着资料的不断增加而不断进行预测，使得预测更加精确。最后本文对研究的结果进行总结分析了房地产投资贝叶斯风险决策方法本身存在的局限性，指出随着房地产投资市场的不断成熟以及新理论、新技术的应用，该方法将会得到不断完善和发展，其实用性也会得到较大提高。

目录

文摘

英文文摘

声明

0前言

0.1选题背景

0.1.1国外房地产业的发展状况

0.1.2国内房地产业的发展状况

0.2房地产投资决策的研究现状

0.2.1国外房地产投资风险决策研究状况

0.2.2国内房地产投资风险决策研究状况

0.3本文写作的目的和内容

0.4本文的创新与不足

1房地产投资决策中的风险分析

1.1房地产的含义及其属性

1.2房地产投资的定义

1.3房地产投资风险的特点及表现

1.4房地产投资风险因素

1.5房地产投资风险的度量

2房地产投资风险决策原理

2.1房地产投资决策的概念和基本原则

2.1.1房地产投资决策的概念

2.1.2房地产投资决策的基本原则

2.2房地产投资决策的要素

2.3房地产投资决策的分类

2.4房地产投资决策的主要内容和程序

2.5房地产投资风险决策的类型

2.5.1房地产投资风险决策类型的划分的原则

2.5.2几种决策类型介绍

2.6现行房地产投资风险决策的主要方法

3基于贝叶斯理论的房地产投资风险决策模型的建立

3.1贝叶斯公式法理论基础

3.2房地产投资风险贝叶斯决策模型

3.2.1房地产投资项目效益函数的确定

3.2.2指标权重fk的确定

3.2.3指标值的标准化

3.2.4房地产投资项目市场前景的划分

3.2.5房地产投资项目风险决策模型的建立

3.3房地产项目投资风险中贝叶斯决策程序

3.4贝叶斯决策模型的科学论证

4房地产投资风险决策中贝叶斯理论应用的实例

4.1项目概况

4.2项目市场前景分析

4.3分析指标的确定

4.4先验决策分析

4.5预后验决策分析

4.6后验决策分析

4.7计算结果的分析

5本文结论与有待进一步解决的问题

5.1本文结论

5.2有待进一步解决的问题

参考文献

致谢

个人简历及发表的学术论文