物业费收益权资产证券化的应用研究——以A企业为例

摘要

自2015年出现了第一个以物业费作为基础资产进行资产证券化的案例以来，物业费收益权资产证券化一直受物业服务企业及拥有物业子公司的房地产企业的关注。当前，我国存在的众多物业服务企业与房地产企业是相关联的，不少物业企业作为房地产企业旗下的子公司独立经营。因此，在银行贷款和传统证券市场融资举步维艰的现状下，物业费收益权资产证券化为物业服务企业提供了新的融资渠道，同时也可为其房地产企业提供一种新型融资方式，用其有效盘活企业资产，降低企业融资成本。 通过文献阅读、相关数据资料的收集和整理，本文就A企业物业费收益权资产证券化案例展开了探究。主要研究方法及内容有：一、运用文献研究法，了解物业费收益权资产证券化的相关概念和特点、理论基础、研究现状等，以此作为案例研究的理论支撑。二、运用案例研究法，介绍了案例的基本情况并进行多角度分析，包括融资动因分析、现金流预测、主要风险与防范以及该专项计划的发行对A企业产生的财务效果四个方面；三、运用均方差赋权法，对已发行的37单物业费资产证券化产品进行了客观评价，并通过比较研究法，将A产品与其他产品的评价结果进行对比，明确其重点改进之处。 由以上对A企业物业费收益权资产证券化案例的分析，可以得到一些重要结论和启示，为日后发行该类资产证券化产品的企业提供参考。得出的结论：一是物业费收益权资产证券化为企业提供了切实可行且具有多重优势的融资方式；二是企业较高的现金流本息覆盖系数和良好的风险控制措施可为优先级资产支持证券提供信用支持；三是物业费收益权资产证券化产品应重点关注产品自身状况和投资者体验两大方面。拓展得到的启示为：一是企业要加大对物业的管理力度；二是企业要提供恰当的增信措施；三是企业融资渠道要多元化；四是健全的相关法规是实施资产证券化的有力保障。

目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.2.1 理论意义

1.2.2 现实意义

1.3 研究方法

1.4 研究内容

1.5 理论基础

1.5.1 风险与收益理论

1.5.2 委托代理理论

1.5.3 预期收入理论

1.6 文献综述

1.6.1 资产证券化研究现状

1.6.2 物业费收益权资产证券化研究现状

1.6.3 文献述评

1.7 创新点

2 物业费收益权资产证券化概述

2.1 物业费的概念与构成

2.2 物业费收益权资产证券化

2.2.1 企业资产证券化

2.2.2 物业费收益权资产证券化

2.3 收益权类资产证券化的特点

2.4 物业费收益权资产证券化融资现状

3 A企业物业费收益权资产证券化基本情况

3.1 A企业简介

3.2 案例选择标准

3.3 A企业物业费收益权资产证券化基本情况

3.3.1 A企业物业费收益权资产证券化交易相关方

3.3.2 证券的交易结构及流程

3.2.3 A企业物业费收益权资产证券化基础资产

3.2.4 A企业资产专项计划结构

4 A企业物业费收益权资产证券化案例分析

4.1 A企业物业费收益权资产证券化融资的动因分析

4.1.1 补充流动资金

4.1.2 获得低成本融资

4.1.3 企业开展创新型资产运作模式

4.2 A企业物业费收益权资产证券化资产池现金流分析

4.2.1 历史现金流

4.2.2 未来现金流预测

4.3.1 基础资产双重转让风险

4.3.2 服务面积及价格调整风险

4.3.3 原始权益人履约风险

4.3.4 违约支付风险

4.4 A企业物业费收益权资产证券化的效果分析

4.4.1 资产流动性提高

4.4.2 A企业获得低成本的融资

4.4.3 未能降低A企业资产负债率

5 A企业物业费收益权资产证券化的产品评价

5.1 评价意义

5.2 确定评价方法

5.3 确定产品评价指标体系

5.4 计量产品评价综合值

5.5 A企业物业费收益权资产证券化产品评价结果

6 结论与启示

6.1 结论

6.2 启示

6.2.1 企业加大对物业的管理力度

6.2.2 企业要提供恰当的增信措施

6.2.3 企业融资渠道要多元化

6.2.4 健全的相关法规是实施资产证券化的有力保障

参考文献

致谢

攻读学位期间发表的学术著作