房地产投资风险分析与评价——以泰安高新技术产业开发区为例

摘要

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力于完善目前房地产投资市场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。
　　 论文首先论述了国内外房地产投资发展现状，综述了国内房地产投资研究现状，分析了目前国内外房产投资风险分析、评价技术及方法体系的现状和不足，提出本文研究目标和内容，寻找一种科学合理的风险分析方法和评价方法。
　　 其次，充分论述了房地产市场开发环境与市场调查的理论与方法。包括房地产投资市场分类及开发环境影响因素，市场调研的内容、方法、程序及市场调查问卷设计等。
　　 第三，论述了房地产投资风险分析理论，并对房地产投资风险的影响因素进行了具体分类和初步分析，构建了房地产投资风险分析与评价指标体系，阐述了房地产投资风险分析与评价的方法。其中，重点阐述了两种房地产投资风险分析方法，即层次分析法的原理、计算方法和步骤及其对房地产投资风险分析的意义；模糊综合评价法的原理、隶属度的计算方法及其对房地产投资风险分析的意义。
　　 第四，以泰安高新区区域级房地产市场为例进行了房地产投资风险分析的实证研究。构建了区域级房地产市场投资风险评价的指标体系，运用模糊数学思想和综合评价方法建立了房地产投资风险的模糊综合评价模型，对高新区区域级房地产投资市场投资风险进行了综合评价。结果表明，目前泰安市高新区房地产市场投资风险介于低风险和较低风险之间界定为低风险。
　　 第五，以奥林匹克花园项目为例进行项目级房地产市场投资风险的实证研究。构建了项目级房地产市场投资风险分析的指标体系，构造风险递阶层次结构模型，运用层次分析法对投资风险因素进行风险分析。结果表明，该项目的各项风险因素排序为：策划风险>宏观调控政策风险=国民经济发展风险>管理风险=财务风险>房地产价格风险=同行业竞争风险=土地供应风险>利率风险=通货膨胀风险=拆迁风险=自然风险>政治风险=城市化风险=投机风险=建材价风险。该项目的投资风险为较低风险。
　　 总之，本文通过实例验证了层次分析方法和模糊综合评价法建立的模型的有效性和实用性。通过本文的研究与分析比较，认为采用模糊综合评价和层次分析的方法对房地产投资进行方案的评价是可行的，在实际的投资评价决策中是适用的。模糊综合评价法和层次分析法将具有模糊性质的经验、意见、观点等定性指标加以解析化和定量化，使方案建立在科学基础上，从而保证结论的科学性。由于此方法能够对多种影响因素的情况进行综合评价，处理不确定性，因而适用于复杂大型建设投资项目的方案分析，具有在多日标、多因素状况下选择较优方案的作用，可作为房地产投资风险分析与决策的依据。

目录

文摘

英文文摘

1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究目的与意义

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

1.3.2 国内研究现状

1.4 研究方案及技术路线

1.4.1 研究方法

1.4.2 技术路线

1.5 本研究论文的内容组织

2 房地产市场开发环境与市场调查

2.1 房地产开发环境

2.2 房地产市场类型与市场调研

2.2.1 房地产市场类型

2.2.2 房地产市场调查

2.3 房地产市场分析与流程

2.3.1 房地产分析内容

2.3.2 房地产市场分析流程

3 房地产投资风险分析

3.1 房地产投资风险的含义

3.1.1 风险的含义及其度量

3.1.2 风险的特征

3.1.3 房地产投资风险的含义及特点

3.1.4 房地产投资风险类型

3.2 房地产投资风险分析方法

3.2.1 定性分析方法

3.2.2 不确定性分析法

3.2.3 蒙特卡洛模拟方法

3.2.4 房地产投资项目层次分析法

3.2.5 模糊综合评价法

3.3 房地产投资风险评价指标体系构建

3.3.1 指标体系建立原则

3.3.2 房地产投资风险评价指标选取

4 实证研究之一--泰安市高新区房地产投资风险综合评价

4.1 泰安市房地产市场分析

4.1.1 房地产投资增长不断加快

4.1.2 房屋供应结构有所改善,市场销售旺中趋缓

4.1.3 房屋销售价格稳中有升,房屋销售价格涨幅逐月回落

4.2 泰安市高新区房地产市场总体情况

4.2.1 泰安高新区经济状况

4.2.2 市场供求情况

4.2.3 泰安高新区房地产投资风险分析与评价

5 实证研究之二--利用AIIP法对泰安奥林匹克花同进行项目级风险分析

5.1 项目概况

5.2 利用AHP法对该项目进行风险因素分析

5.2.1 房地产项目分解结构,选取投资风险因素

5.2.2 运用主成分析法构造风险层次结构模型

5.2.3 建立准则层判断矩阵

5.2.4 建立子准则层判断矩阵

5.2.5 求出项目的总风险

5.2.6 得出结论

5.2.7 项目投资的风险度

5.2.8 本项目防范措施

6 结论

参考文献

致谢