基于类潍坊地区房地产市场的评估方法评价、改进及应用

摘要

房地产评估，通俗的讲，就是指评估人员对房地产进行估价。然而，评估人员在评估过程中必须遵循一定的原则，运用合理的评估方法，在综合分析影响房地产价格的各个因素的基础上合理的对评估对象做出评估。1978年中国开始实行改革开放，土地的使用权和所有权发生分离，房屋也逐渐实现商品化，在这一时代背景下，中国的房地产评估才得以快速发展。
　　中国房地产市场在1987年才开始出现，起步时间较晚。当前中国房地产评估采用的成本法、市场比较法和收益法主要借鉴英国的成熟理论。三种方法理论依据、适用条件不同，针对相同项目所得出的评估结果也有差距。在实际评估过程中这三种方法存在不适合中国市场经济的地方，不利于提升房地产评估的准确度，损害相关当事人的权益。
　　针对房地产评估方法所存在的界限不明确、评估人员的主观印象影响强烈以及其他缺陷造成房地产价值评估准确客观事实，本文进行了如下研究工作：
　　（1）首先系统回顾房地产评估采用的三大评估方法-成本法、市场比较法和收益法。对三大评估方法的概念、理论依据、适用条件和存在的缺陷等进行了相关分析。
　　（2）针对三大评估方法存在的问题，提出改进措施；最后根据改进后的评估方法建立的评估模型来减少主观因素对评估结果的影响，提高评估结果的准确性。就成本法本身存在市场供求关系无法准确表达价格的问题，本文引入价格调整系数，兼顾考虑到开发利润和投资利息的影响，使得评估结果更令人信服。市场比较法存在评估人员在评估工作中的主观随意性，造成评估结果并不客观准确的问题，本文引入定量评估模型，从而大大降低了评估人员的主观随意性。收益法存在净收益计算不准确及资本化率确定方法争议大的问题，本文建议针对资本化率的确定方法进行更深层次的探讨和分析，使得通过收益法评估的房地产更加的精确。
　　（3）针对改进的房地产三大评估方法，以潍坊地区为例，采用不同的案例进行应用。采用成本法对旧建筑物（潍坊某村住宅楼）进行房地产评估，在原有成本法的基础上，为了使评估结果更加准确，本文考虑了开发利润和投资利息，本文也对这两部分进行了详细的阐述。采用市场比较法对青州市一批住宅楼进行房地产评估，在原有市场比较法基础上，首先对待估房地产进行价格标准化，然后使用德尔菲法确定评估对象和各个可比实例的隶属度，降低了评估人员的主观随意性，进而根据贴合度评估出房地产的价格。采用收益法对诸城市TEH花园进行房地产评估，在原有基础上考虑了时间年限对房地产的影响，以往的收益法只是按照当下的价格进行评估，而改进后的收益法考虑了5年的房地产价格趋势进行评估，这样评估的房地产更加真实、准确。
　　本文研究为进行指导评估人员合理选用评估方法，综合分析影响房地产价格影响因素，公正、客观进行房地产评估提供了理论基础和工程指导。

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