浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题

摘要

90年代初期中国首次将预售制度从香港引入深圳，由于预售制度中的期房抵押、分期付款等预销售模式，不仅可以减少房地产开发开发企业的先期投入，促进开发企业的资金流转，还可以减少购房者的压力，在引入中国以后就得到了快速的发展，并逐步成为中国商品房销售的主要模式。
　　由于中国预售制度的特点，个别项目从预售到实际交付的时间有时甚至长达七八年之久，部分开发企为了经济利益利用法律法规的漏洞损害消费者的合法权益，虽然在损害发生后预购人可以根据商品房买卖合同的相对性通过民事途径维护自身的合法权益，但因为中国商品房预售信息披露制度的不健全，导致预购者由于信息的不畅通很可能被解除合同一年甚至两年以后都无法得知，不能及时维护自己的合法权益，加之中国房价增长快，即使得到了救济，依旧会造成很大的经济损失。如果项目出现“烂尾现象”，由于无法取得物权，司法手段也无法救济购房者的合法权益，所以行政机关的监管具有无可替代的作用。
　　本文通过对预售制度以及预售流程的介绍，结合预售过程中的相关案例，引出中国商品房预售过程中涉及的主要的行政监管问题，包括商品房预售合同的登记备案制度形同虚设、商品房网签合同的注销审批管理混乱、预售资金的监管不到位以及商品房信息披露制度不健全等问题，纠其根本原因还是相关法律法规存在缺陷和不足。如预售合同登记备案制度以及预售资金监管制度虽然有相关的法律规定，但规定过于笼统，流于形式，缺乏具体细则，只有明确详细的法律依据才能保证行政机关高效正确的行使监管职责；商品房网签合同注销审批制度以及房产信息披露制度虽然在各地行政部门已经有一定的雏形，但却缺乏相关法律的支持，法律规定基本属于空白状态，因此急需将实践总结出的经验上升为法律，建立相关的法律制度，从立法层面上保证该监管制度的实施。只有完善行政监管的相关法律制度，建立起一个与商品房预售系统数据共享的预售资金监管系统以及商品房信息披露系统，充分发挥行政机关以及广大群众的监督力量，才能从根本上使行政监管发挥最大的效用，保障预购人的合法权益。

目录

第一个书签之前