我国城市商品房价格与土地价格关系研究

摘要

1998年“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”得以实施，标志着中国楼市市场化运作开始的，我国经济加速发展，居民收入不断增加，同时房价也快速上涨。不只是房价，随着土地出让制度不断改革深化，地价也开始一路上涨。城市商品房价格与土地价格作为房地产价格的两个重要组成部分，两者自身的影响因素和两者之间相互关系都对房地产市场研究有着重要的意义。本文旨在分别通过定性和定量研究房价与地价关系，给出房价与地价适宜水平的判断及地价占房价的适宜比例。分别就政府宏观调控、供地方面和企业开发投资提出相应的对策建议。
　　本文首先对我国房地产市场构成及其影响因素、房地产开发程序及其对房地产开发的影响、商品房价格与土地价格二者的构成及各自的影响因素做了系统的介绍。然后，先定性地研究了商品房价格与土地价格之间的关系。紧接着定量地研究了商品房价格与土地价格之间的关系。定量研究方法是通过建立联立方程模型，用Eviews软件分析其结果，得出房价与地价之间是联立性的，即房价与地价存在双向关系，并得出了两者之间的关系公式。根据联立性方程，得出的结论是:地价对房价的参数估计结果是0.07。即在其他条件不变的情况下，地价上升或者下降1万元/m2，房价相应上升或者下降700元/m2。房价对地价的参数估计结果是0.16，即在其他条件不变的情况下，房价上升或者下降1万元/m2，地价相应上升或者下降1600元/m2。接着，通过对沈阳市商品房价格、土地价格、GDP、CPI及人均可支配收入等数据的收集，并对其同比增长进行比较分析，判断房价与地价的适宜水平。其中，商品房价格适宜水平的判断方程为:HP=1006.878+1.98GDP+14.46CPI-0.357PDI;土地价格适宜水平的判断方程为:LP=1657.454+0.106GDP+0.082HP。根据实际项目资料判断出地价占房价适宜比例，得出土地费用在商品房价格中所占的平均比例为28.36％，采用1倍标准差测算的比例区间为10.85％～45.86％。面对一路高歌的地价，房地产宏观调控正面临着空前的压力。地价作为房价的绝对性支出，想要真正的控制房价，应该从控制地价入手。最后，根据研究分析，针对政府宏观调控、供地方面和企业投资开发方面提出了相应的对策建议。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 选题的依据和背景

1．1．1 选题的依据

1．1．2 选题的背景

1．2 研究的目的及意义

1．2．1 研究的目的

1．2．2 研究的意义

1．3 国内外研究现状及发展动态

1．3．1 国外研究现状及发展动态

1．3．2 国内研究现状及发展动态

1．4 研究思路与研究方法

1．4．1 研究思路及主要研究内容

1．4．2 研究方法

1．5 研究的技术路线

第2章 房地产开发与房地产市场的相关理论与实践研究

2．1 房地产市场的构成及影响因素

2．1．1 房地产市场的构成

2．1．2 房地产市场的组成

2．1．3 房地产市场的影响因素

2．2 房地产开发

2．2．1 房地产开发程序

2．2．2 房地产开发的收费

2．2．3 开发程序对房地产开发的影响

2．3 商品房价格

2．3．1 商品房价格的构成

2．3．2 商品房价格构成举例

2．3．3 影响商品房价格的内部因素分析

2．3．4 影响商品房价格的外部因素分析

2．4 土地价格

2．4．1 土地价格的构成

2．4．2 土地价格的影响因素分析

2．4．3 土地交易方式对土地价格的影响分析

第3章 房价与地价关系的定性研究

3．1 土地价格对于商品房价格的影响分析—基于价值规律

3．1．1 土地价格的特征分析

3．1．2 土地价格对商品房价格的影响分析

3．2 商品房价格对于土地价格的影响分析—基于供求规律

3．2．1 商品供求均衡原理

3．2．2 商品房供给状况对土地价格的影响

3．2．3 商品房需求状况对土地价格的影响

3．3 房价与地价的相互影响研究

3．3．1 两种价格形成机制的统一

3．3．2 房价与地价相互影响的定性讨论

第4章 房价与地价耦合关系的定量研究

4．1 模型的建立

4．1．1 模型的相关介绍

4．1．2 模型的基本思路

4．2 数据的收集与整理

4．2．1 数据选取的原则

4．2．2 数据的选取及来源

4．2．3 收集整理数据

4．3 模型的应用

4．3．1 样本的选择

4．3．2 房价与地价联立方程模型的设定

4．4 联立方程估计结果分析

4．4．1 房价与地价之间的关系

4．4．2 前定变量估计结果分析

第5章 房价与地价适宜关系的判断及影响研究

5．1 房价适宜水平的判断

5．1．1 房价收入比的相关内容

5．1．2 商品房价格与GDP、CPI和人均可支配收入的关系

5．1．3 房价适宜水平的综合判断

5．2 地价适宜水平的判断

5．2．1 地价适宜水平的判断标准

5．2．2 地价适宜水平的判断示例

5．3 地价占房价适宜比例的判断

5．3．1 判断的依据

5．3．2 地价占房价比例的适宜区间研究

5．3．3 影响地价适宜比例的因素分析

第6章 优化房价与地价适宜关系的对策建议

6．1 就政府宏观调控提出的对策建议

6．2 就供地方面提出的对策建议

6．3 就企业投资开发提出的对策建议

第7章 结论与展望

7．1 结论

7．2 展望

附录

参考文献

致谢

作者简介