无效房屋租赁合同的法律问题研究

摘要

由于目前我国的房屋租赁制度还不够完善,加之房屋出租人和承租人对于合同法以及房屋租赁合同的相关知识的欠缺,在签订房屋租赁合同时,合同双方更多关注的是租金、支付时间等事项,而忽视了一些诸如出租房屋是否为违法建筑物、出租人是否对房屋具有处分权等问题,往往签订一些不符合法律规定的合同,以致合同无效,从而给房屋租赁双方造成不便,甚至产生纠纷。房屋租赁合同被确定无效后,如何平衡合同双方当事人的利益一直是司法审判的热点和难点,主要涉及两方面问题值得探讨:一是承租人向出租人支付房屋使用费的方案问题;二是因装饰装修物引起的损失赔偿问题。
　　 本文首先对无效的房屋租赁合同进行了探讨。通过对房屋租赁合同被认定无效的因素进行分析,并根据法律法规的规定,对常见的无效房屋租赁合同进行阐述,同时还对效力存在争议的两类房屋租赁合同进行探讨。其次,本文对房屋租赁合同被认定无效后房屋使用费的标准进行研究。通过对房屋使用费的来源及本质的分析,结合目前存在的各种房屋使用费支付标准,借鉴其合理性,提出了一种新的房屋使用费支付方案。此方案的特点在于:确定房屋使用费的支付金额时,同时考虑了导致合同无效的不同因素以及导致合同无效的过错方的不同,即对于因不同因素以及不同的过错方导致的无效合同的房屋使用费进行分别处理。最后,本文对房屋租赁合同被认定无效后因装饰装修物引起的损失赔偿问题进行探讨。包括两方面问题:一是装饰装修物的所有权归属问题。通过对添附制度的分析,并结合其他国家法律对于装饰装修物所有权的规定,笔者认为对于未与房屋形成附和的装饰装修物,其所有权仍归承租人所有,承租人可将其拆除;对于已与房屋形成附和的装饰装修物的所有权应归属于出租人所有,这样可以更大限度内发挥装饰装修物的实用价值。二是出租人和承租人的利益平衡问题。本文分析了不当得利制度、缔约过失责任、侵权赔偿责任,同时考虑了承租人的善意装修和恶意装修以及引起合同无效的过错方的不同,将无效房屋租赁合同分为六种不同的情况,适用上述原则分别探讨了出租人与承租人的利益平衡问题。