论住宅小区的地下停车位归属问题

摘要

本文所探讨的是住宅小区内与地上建筑物相连的、不可分的地下车库（含地下停车位）的权利归属问题。随着经济的发展，汽车保有量激增，很多城市备受道路拥堵、停车难等都市病的困扰。地面停车相较地下停车而言占用面积大，与我国集约用地的理念不符，因此新建住宅小区多选择将停车位规划建设在地下。
　　《物权法》第七十四条的规定是绝大部分开发商取得地下车库所有权的合法性基础，但并没有平息业主与开发商之间的地下停车位权属争夺战，对小区停车难与地下停车场空置并存的现象也无明显改观。笔者陋见，单纯从业主、开发商、国家任何利益一级出发，都很难为小区地下停车位设计出妥善的产权方案。因此本文拟从四个方面入手，简述地下停车位包含的复杂利益，以及如何在各种利益之间找到平衡点，以便更好为小区地下停车位的配置及权利归属问题设立章法。
　　本文第一部分与第三部分探讨的是住宅小区停车位的性质及权属认定标准、原则、规则。第二部分的篇幅用来论述我国与我国台湾地区对地下停车位的立法规定的异同，并作简要分析。第四部分则对我国住宅小区停车位权属的认定及行使中存在的问题进行阐述。主要观点是:鉴于地下停车位的价值定位和需求多样化[1]，同时考虑到开发商的天然强势地位，可将地下停车位应“首先满足业主的需要”并“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”归属的规定理解为业主对地下车库享有优先购买权或优先承租权，且该种优先权不以“同等条件”为必要，甚至某种程度上为排他性的。即开发商已按照“配置比例”将地下车库处分给业主后，该地下车库尚余部分也仅能做停车使用，不得随意改变用途，不得随意交业主以外的人使用。
　　《物权法》将地下停车场规定为开发商所有的一个很重要的原因就是担心将其归为业主所有会产生一些后续问题，担心这样会引起使用上的混乱及业主之间的利益不平衡[2]。但因此而牺牲业主权益很是不妥。如何在现有法律框架下，本着尽量维护业主权益的原则，处理地下车库权属之争，期待立法机关能尽快完善可操作强的执行细则，以化解和平息矛盾。

目录

声明

摘要

引言

一、地下车库的性质、权属及认定标准

(一)地下车库性质的认定

1．地下车库能否独立成为建筑物区分所有权的客体

2．地下车库是否为从物

3．地下车库是否为配套设施

(二)我国住宅小区停车位权属的主要学说及其评析

1．约定归属说及其评析

2．业主所有说及其评析

3．开发商所有说及其评析

4．国家所有说及其评析

5．登记凭证确权说及其评析

(三)地下车库权属认定标准

1．地下车库建筑面积是否计入公摊面积

2．地下车库是否计算容积率

3．地下车库建造成本是否计入房价

二、台湾地区与我国地下车库权属的立法规定分析

(一)台湾地区地下车库权属的立法规定分析及启示

(二)我国地下车库权属的立法规定的评析

三、地下车库权属的认定原则及规则

(一)住宅小区停车位权属认定的一般原则

1．地下车库权属认定的法定原则

2．地下车库权属认定约定原则

(二)其他类型停车位权属的认定规则

1．地面停车位权属的认定规则

2．首层架空层停车位的权属的认定规则

3．屋顶平台停车位的权属的认定规则

四、地下车库权属认定及行使中存在的问题与解决

(一)我国地下车库权属的认定及行使中存在的问题

1．关于《物权法》七十四条存在的问题

2．“配置比例”与“业主优先权”

3．关于开发商销售“车位使用权”存在的问题

4．业主共有停车位的权利行使中存在的问题

(二)地下车库权属的认定及行使中存在问题的解决

结语

参考文献

研究生履历

致谢