人口特征与规模对住宅市场的影响——基于大连数据的实证分析

摘要

本文主要依据大连住宅市场交易记录、大连市居民住房现状及需求调查两部分数据，基于人口角度，从宏观和微观两个层面对大连市住宅市场进行结构分析，比较不同市场组成部分之间的性质及需求特征，着重探讨人口因素对住宅市场的影响机制。 论文共分为五章。 第一章是引言，对研究的总体情况进行介绍，包括研究的背景、目的、方法和数据来源，以及本论文的独立工作和不足之处。 第二章是文献综述部分，主要回顾了人口学方法应用于住宅研究的开端及发展情况，介绍住宅人口学概念和相关研究。 第三章是大连市住宅市场的宏观层面分析。在这一部分，首先根据人口的来源将大连整体住宅市场分解为本地人和外地人两个子市场，比较研究了两个子市场对于市场总体需求变动的贡献率以及需求性质的差异。通过研究发现，虽然外地人市场所占的市场份额远远小于本地人，但由于其增长速度快和投资属性强，对市场总体需求波动起着举足轻重的作用。尔后，在对宏观市场进行结构分析的基础上，使用一阶自回归模型对决定本期住宅价格的市场内部因素做了量化研究。研究结果表明，人口总量对住宅价格有显著影响。 第四章是大连市住宅市场的微观层面分析。首先，从住宅市场的需求主体一家庭入手，基于家庭的人口学特征对住宅市场进行分解，将住宅市场的潜在消费者划分为八个生命周期阶段和四个社会阶层，比较不同群体住房现状以及住房需求的差异。研究发现，处于不同生命周期阶段的群体之间差异主要体现在住宅需求率上；而不同社会阶层之间差异主要体现在现住房的数量和质量上，在住宅需求率指标上没有明显的差别。在对潜在市场需求根据家庭特征进行细分的基础上，使用logit模型对住宅购买意向的微观影响因素进行分析，发现大多数的生命周期阶段和社会阶层等级对住宅需求意向的影响显著。 第五章总结了文章主体部分即第三章、第四章的研究结论，根据研究结论对大连市住宅市场未来价格走势和需求情况做了估计。本研究认为，大连市住宅市场上对于居住空间的需求远远没有满足，未来五年内住宅需求量仍然旺盛，住宅价格可能继续保持上涨趋势，但是增长速度将减缓。这一章的最后是对政府管理部门和房地产开发商的政策建议。

目录

文摘

英文文摘

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第1章引言

1.1研究背景

1.2研究目的

1.3研究的结构和内容

1.4研究的方法与数据来源

1.5本文的创新之处与不足

注释

第2章住宅人口学文献回顾

2.1住宅人口学研究的兴起

2.1.1人口学与住宅研究结合的开端

2.1.2住宅人口学概念的提出

2.1.3对于方法有效性的争论

2.2国外的研究现状

2.3国内的研究现状

第3章大连市住宅市场宏观分解

3.1大连市住宅市场总体情况描述

3.1.1交易面积总量与交易价格

3.1.2交易面积结构与交易价格

3.2按照人口来源细分住宅市场

3.2.1不同细分市场贡献率比较

3.2.2各细分市场需求性质分析

3.3影响住宅价格的宏观因素分析

3.3.1数据说明

3.3.2研究的实证模型和检验方法

3.3.3模型拟合与结果解释

3.4本章主要结论

第4章大连市住宅需求微观解析

4.1家庭生命周期与住房消费

4.1.1不同结构家庭的住房现状与需求

4.1.2不同生命周期阶段的住房消费特点

4.1.3家庭住房消费历程

4.2社会阶层与住房消费

4.2.1社会阶层划分

4.2.2各阶层的住房现状

4.2.3各阶层居住空间满意值估计

4.3家庭特征对住宅需求意向的影响模式

4.3.1 Logit模型介绍

4.3.2模型拟合

4.3.3结果解释

4.4本章主要结论

注释

第5章结论、应用及政策建议

5.1本文的主要结论

5.2住宅市场未来走势估计

5.2.1需求走势估计

5.2.2价格走势估计

5.3政策建议

5.3.1政府管理部门的角度

5.3.2房地产开发商角度

5.4进一步研究的展望

附录

参考文献

后记