我国房地产企业财务风险管理研究——以W公司为例

摘要

房地产是国民经济的支柱性产业，对国家的经济增长、社会生活稳定和就业等方面发挥着巨大的作用。然而，近几年房地产行业的过快上涨已经引起了全社会的广泛关注。2014年国家宏观经济增长速度放缓，中国房地产市场遭遇前所未有的寒冬，市场观望情绪严重，楼市销售低迷。2014年下半年开始，政府采取一系列的应对措施，包括放宽个人贷款的条件，降低公积金贷款门槛，多次降息降准，习近平总书记提出“去库存”概念，促进房地产行业的持续发展。2015年10月29日国家正式放开“全面二孩政策”，使得更多家庭有了换一个大房子的需求，促进了房地产的理性消费，房地产市场逐步回暖。
　　房价从2005年开始一路狂奔，政府先后出台限购令试图通过宏观调控的手段抑制近乎疯狂的高房价。而与此状况截然相反的是大量中小企业破产倒闭，老板跑路，留下成片的烂尾楼和惊慌失措的购房者。万科总裁郁亮在“中国经济50人论坛2017年年会”上指出房地产行业并非产能过剩，而是结构性差异和城市分化所带来的问题。特大型城市的房地产市场供不应求，而大部分中小城市房地产积压大量库存。然而由于房地产行业影响的相关行业太广，牵一发而动全身，过度打压房价会造成物价和就业等多方面的问题，政府进退维谷，而房地产企业也是如履薄冰。
　　2017年中央经济工作会议明确提出了中国房地产市场发展的方向，强调了房地产市场平稳健康发展的重要性，因此防范房地产行业风险对社会具有重大的现实意义。从1978年提出住房商品化到如今，中国房地产市场经历过多次非理性炒作，我国政府数次对房地产市场进行宏观调控，调控的范围涉及金融、财税、社保等多个领域。多不胜数的房地产企业在激烈的市场竞争中选择并购重组，更有甚者倒闭破产。房地产企业的资产负债率基本维持在70％以上，负债率已经远远超过其所能偿还的能力，存在很高的财务风险。房地产企业的项目开发、购买土地和销售费用等支出必然受到宏观政策的影响，分析、评价这些风险因素对于房地产企业尤为重要。
　　本文在经济新常态的背景下对房地产企业进行财务风险研究，内容主要是结合宏观调控政策来分析房地产企业的财务风险管理问题。首先阐述房地产企业财务风险研究的时代背景和国内外研究现状，在此基础上介绍本文的研究方法和创新点。其次介绍了财务风险管理研究的理论基础，包括委托代理理论、资本结构理论、内部控制理论，并介绍了风险、风险管理、财务风险、财务风险管理的基本概念，根据我国房地产企业的行业特征和面临的财务风险，分析我国房地产企业财务风险管理的现状。再次分析了房地产企业财务风险成因分析和类别，运用财务指标及非财务指标对房地产企业进行针对性的分析，并从风险管理的视角研究分析房地产企业的风险管理体系。最后以W房地产公司为对象，在了解其基本情况和风险管理体系如何运作的前提下，讨论W房地产公司财务风险管理现状，并在财务风险识别评价指标和非财务风险识别评价指标的基础上分析其财务风险，最后给出风险管理建议。
　　本文从W房地产企业财务风险管理的现状出发，针对W房地产企业在经营过程中存在的问题，得出的结论包括:W房地产企业应重点管控其开发成本，在注重企业效益的同时打造高质量品牌;降低资产负债率，拓宽企业筹资渠道，增加中期票据，公司债券等多方面的筹资方式，增加自有资金，实行股权激励计划，在提高企业凝聚力和员工积极性的同时增加股本;适当控制存货数量，提高产品质量，提升服务品质;开展多业态开发模式，发展住宅、商用等多形态的房地产模式，发展养老设施和相关服务，深耕国内房地产市场，同时还可以开发海外市场，提高品牌知名度;加强财务预算的指导作用和监督的功能，通过良好的内部控制来降低财务风险发生的可能性，同时提高财务人员的财务风险管理意识。

目录

声明

摘要

1 导论

1．1 研究的背景和意义

1．2 研究内容与研究方法

1．2．1 研究内容

1．2．2 研究思路与方法

1．3 文献综述

1．3．1 国外文献综述

1．3．2 国内文献综述

1．3．3 综合评述

1．4 本文的贡献和不足

2 企业财务风险管理的相关理论基础

2．1 委托代理理论

2．2 资本结构理论

2．3 内部控制理论

3 房地产企业财务风险概述

3．1 企业财务风险管理相关概述

3．1．1 风险及风险管理

3．1．2 财务风险

3．1．3 财务风险管理

3．2 房地产企业的财务风险分析

3．2．1 房地产企业定义及特点

3．2．2 房地产企业财务风险特点

3．2．3 房地产企业财务风险的分类与目标

4 房地产企业财务风险管理研究

4．1 房地产企业财务风险管理的现状

4．2 房地产企业财务风险成因分析

4．2．1 内部环境因素

4．2．2 外部环境因素

4．3 房地产企业财务风险的识别与评价

4．3．1 房地产企业财务风险的识别方法

4．3．2 房地产企业财务风险的评价

4．4 房地产企业财务风险防范与控制

4．4．1 房地产企业财务风险的防范

4．4．2 房地产企业财务风险的控制

5 房地产企业财务风险管理案例分析

5．1 W房地产公司风险管理基本情况

5．1．2 W房地产公司风险管理体系的运作

5．1．3 W房地产公司财务风险管理的现状及成因

5．2 W房地产公司财务风险的识别与评价

5．2．1 财务风险识别指标评价

5．2．2 非财务类风险识别指标评价

5．3 W房地产公司财务风险防范与控制建议

5．3．1 合理控制房地产开发成本，降低负债比率

5．3．2 适当控制存货数量，加强现金流量管理

5．3．3 开展多业态开发模式

5．3．5 提高财务人员的财务风险管理意识

6 本文研究结论

参考文献

致谢