“营改增”对房地产行业的税负影响及其应对研究

摘要

我国从1994年的分税制改革之后，开始实行生产型增值税，2009年1月1日，我国实行消费型增值税。通过增值税的转型改革，避免了营业税制下重复征税的现象，为我国的产业升级提供了动力。2012年1月1日起，对上海市的交通运输业和部分现代服务业开始进行“营改增”的试点工作，自此拉开了我国“营改增”的序幕。2016年5月1日起，我国全面进行“营改增”试点工作，房地产业、金融业、建筑业、生活服务业等行业全部纳入“营改增”试点范围。其中，房地产行业在我国整个国民经济系统中占据非常重要的地位，不仅影响着我国的税收收入，而且与人们的生活息息相关。就房地产行业自身而言，其业务的复杂性及其价格的波动变化，都备受关注。因此，“营改增”对房地产企业的税负影响成为了大家关注的焦点。本文在此背景下，深入研究“营改增”对房地产企业的税负影响。 本文通过对现有研究文献的观点和结论进行了系统的总结，分析我国“营改增”对房地产行业的税负影响以及影响因素，通过对上市公司“营改增”前后年度和季度税负进行比较，结合具体的案例进行分析，并最终对房地产行业税负的减轻提出相关的对策建议，具体章节研究内容如下。 第1章:导论。本章首先介绍了本文的研究背景及其研究意义;其次，对国内外相关文献进行详细的梳理，并对其进行了文献述评和总结;最后，介绍了本文的研究思路，构建了研究框架，概括了本文的创新点和不足之处。 第2章:我国房地产行业“营改增”的相关理论分析。本章首先介绍了我国房地产行业“营改增”的必要性，从房地产行业实施营业税制的弊端以及房地产行业“营改增”的意义两个方面进行阐述;其次，介绍了房地产行业实行“营改增”的政策内容;最后，从“营改增”影响房地产行业税负的主要因素及其理论测算两方面进行了详细的阐述。 第3章:选取了我国20个具有代表性的房地产上市公司，对其进行“营改增”前后的税负比较，利用这20个公司的年度财务报表数据及季度财务报表数据，分别进行年度税负比较和季度税负比较，从而获得一个较为合理的结论。 第4章:案例分析。实地调研了一家房地产企业，以这家房地产企业的两个代表性项目为研究对象，并取得了相关财务数据。通过分析这两个项目的成本结构，厘清企业的可抵扣项目、不可抵扣项目以及模糊抵扣项目，并计算出企业的模糊抵扣项目在完全能抵扣与完全不能抵扣情况下，“营改增”对这两个项目税负的影响。 第5章:对策建议部分。根据本文的研究主要从房地产企业角度提出了相关的对策建议。 通过研究分析，本文得出以下结论:首先，在对20个房地产上市公司“营改增”前后进行税负比较时，就年度宏观税负对比而言，2016年实施“营改增”之后，企业税负较2015年而言有着明显的积极作用，都或多或少地减轻了企业的税负。在进行季度对比时，绝大部分（17家）房地产企业“营改增”后季度平均税负相比“营改增”前的季度税负有明显的降低，仅有少部分（3家）房地产企业出现了税负没有减少反而上升的现象。其次，在实地调研S企业A、B两项目的财务报表数据并进行计算后发现，A项目在“营改增”之后，税负呈下降趋势，B项目在“营改增”之后，税负变化不确定，并且有上升的可能。A、B项目税负变化差异主要取决于两项目的成本结构不同。最后，本文建议房地产企业可从以下四个方面去应对“营改增”，一是加强增值税专用发票的管理;二是合理安排税收筹划;三是加强财务核算管理与控制;四是加强财务人才队伍建设。

目录

声明

摘要

1 导论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究现状与述评

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．2．3 文献述评

1．3 研究思路、框架和方法

1．3．1 研究思路

1．3．2 研究框架

1．3．3 研究方法

1．4 创新点及不足

1．4．1 创新点

1．4．2 不足之处

2 房地产行业“营改增”的理论基础

2．1 房地产行业“营改增”的必要性

2．1．1 房地产行业实行营业税制的弊端

2．1．2 房地产行业“营改增”的意义

2．2 房地产行业“营改增”的政策内容

2．2．1 房地产企业老项目的计税方法

2．2．2 房地产企业新项目的计税方法

2．2．3 小规模纳税人计税方法

2．3 “营改增”对房地产企业税负影响的理论分析

2．3．1 “营改增”影响房地产行业税负的主要因素

2．3．2 “营改增”影响房地产企业税负的理论测算

3 “营改增”前后房地产企业税负变化趋势

3．1 样本选取

3．2 税负变动趋势

3．2．1 年度税负比较

3．2．2 季度税负比较

3．2．3 结论与原因分析

4 “营改增”对房地产企业税负影响的案例分析

4．1 S房地产开发企业概况

4．2 “营改增”对S企业A项目税负影响分析

4．2．1 A项目进项抵扣税额分析

4．2．2 A项目“营改增”前后税负差异

4．3 “营改增’’对S企业B项目税负影响分析

4．3．1 B项目进项抵扣税额分析

4．3．2 B项目“营改增”前后税负差异

4．4 结论与原因分析

4．4．1 主要结论

4．4．2 原因分析

5 房地产行业应对“营改增”的对策建议

5．1 加强增值税专用发票管理

5．2 合理安排税收筹划

5．3 加强财务核算管理与控制

5．4 加强财务人才队伍建设

参考文献

致谢