基于模糊评价的房地产土地竞标方案博弈分析

摘要

房地产行业经过二十多年的蓬勃发展，刺激了国民经济增长，改善了人民生活需求，但其高速发展所带来的房价上涨过快、土地资源减少等问题也日益严重。政府通过改革土地出让制度，加强调控手段来保障房地产市场平稳健康的发展。土地作为房地产企业的命脉，不仅在房地产开发成本中占有相当高的比例，更直接关系到企业的生存与发展。新形势下土地供应逐渐减少、土地成本日趋增高等问题，势必加剧房地产企业之间对土地资源的博弈。因此，合理有效的土地竞标方案对土地的获取、项目的盈利程度甚至企业的发展都显得尤为重要。
　　文章收集了国内外有关土地竞标方案的研究及部分投标报价模型，并运用模糊综合评价，土地价格评估，以及博弈论等相关方法和理论，给参与土地招标的房地产企业提供了一种竞标方案模型。
　　模型分为三个阶段:土地竞标决策阶段，采用模糊综合评价法，将宗地的地块区位、交通现状、周边配套等项目概况量化成分数，确定该宗地的综合评分。土地价值估算阶段，利用假设开发法，市场比较法，并借助SPSS软件，对土地价格进行合理的测算。土地竞标报价策略阶段，基于博弈分析，引入报高率的概念，面对信息充足的竞争对手，构建报高率与赢标率的线性回归方程;面对信息不充足的竞争对手，运用模糊预测理论和运筹学理论构建模糊回归方程;再针对如上的模型引入风险厌恶因子，确定影响房地产企业土地招标风险厌恶程度的关键因素，研究风险厌恶对房地产企业报价策略的影响。建立土地期望收益的目标函数，通过对比分析三种情况下的最优报价和赢标概率，为房地产企业制定出合理的竞标报价策略。最后，将本文的土地竞标方案模型运用到扬州市的土地出让案例上，以显示该模型的应用价值，为房地产企业提供参考信息。
　　本文希望通过提出的土地竞标方案模型，从前期的竞标决策到后期的竞标报价，为房地产企业提供更科学的工具，制定合理的竞标报价，提高投资决策的准确性，促进我国房地产企业的良性发展。

目录

摘要

1．1．1 研究背景和问题的提出

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究现状分析

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．2．3 国内外现状述评

1．3 研究的主要内容

1．4 研究方法和技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 技术路线

第2章 相关基础理论

2．1 土地出让制度

2．1．1 土地出让制度发展历程

2．1．2 拍卖和挂牌的土地出让方式特征

2．1．3 土地招标的出让方式特征

2．2 房地产土地价格形成机理

2．2．1 土地价格概念和特征

2．2．2 房价和地价的关系

2．2．3 房地产土地价格评估方法

2．2．4 基于假设开发法的地价评估方法

2．3 博弈论

2．3．1 博弈论的形成及发展

2．3．2 博弈论的基本概念及要素

2．3．3 博弈论模型的分类

2．4 本章小结

第3章 房地产土地竞标方案模型构建

3．1 土地竞标决策

3．2 土地招标的地价测算

3．3 土地竞标报价策略模型

3．3．1 Friedman和Gates模型

3．3．2 信息充足下的模型建立

3．3．3 信息不充足下的模型建立

3．3．4 风险厌恶对竞价策略的影响

3．3．5 构建模型的分析

3．4 本章小结

第4章 扬州市A地块竞标方案运用

4．1 A地块竞标决策分析

4．1．1 扬州城市分析

4．1．2 扬州房地产市场情况

4．1．3 扬州市A地块简介

4．1．4 A地块竞标决策计算

4．2 A地块土地价值测算

4．2．1 销售收入测算

4．2．2 建安成本估算

4．2．3 地价测算

4．3 A地块竞标报价策略分析

4．3．1 信息充足的XH、LH、RC企业求解

4．3．2 信息不充足的HD企业求解

4．3．3 风险厌恶对WS企业竞标报价策略的影响

4．4 本章小结

5．1 总结

5．2 研究展望

参考文献

致谢

攻读硕士学位期间发表的学术论文

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