业主委员会制度研究——以苏州市吴中区“美之国”小区业主委员会为例

摘要

业主委员会是社会转型期伴随着国家与社会关系的变化、政府社会职能的调整、城市住宅商品化、住房管理专业化的产物，是物业管理的伴生物。作为一种独特的自治组织，业主委员会自产生之日便受到了广泛关注。目前，对于业主委员会的研究，主要有四种研究视角：物业管理的视角、法律的视角、社区自治的视角和公民社会的视角。本文试图综合以上四种视角，从内部管理和外部环境两大方面，对业主委员会制度的完善进行探讨，尝试构建业主委员会制度的理论框架。同时以该理论框架对“美之国”小区业主委员会进行了考查，总结其经验教训，指出“美之国”小区业主委员会当前仍存在的不足，并提出了改进的建议。全文共分为五个部分： 引言部分重点分析了业主委员会的研究现状，认为对业主委员会的研究主要有四种视角：物业管理的视角、法律的视角、社区治理的视角和公民社会的视角。这些研究从不同的角度对业主委员会进行了探讨，本文试图综合以上四种视角，从内部管理和外部环境两大方面，对业主委员会制度进行探讨。 第一章，首先对业主委员会进行了历史考察，详细分析了业主委员会的产生背景。认为，业主委员会的兴起来源于四个前提：国家和社会关系的重塑；城镇住房制度的改革；公民民主意识和维权意识的觉醒；物业管理的兴起。其后对业主委员会的内涵进行了界定，并分析了业主委员会的权力来源。虽然业主委员会只是物业管理制度中业主自治的一个组织，但其在物业管理中却发挥着不可取代的作用。最后总结了业主委员会的功能。 第二章，运用委托—代理理论、治理理论和非政府组织理论对业主委员会进行了深入分析。在理论分析的基础上，构建了业主委员会的制度框架。该基本框架分为内部管理和外部环境两个方面：在内部管理方面，论述了业主委员会制度的法律保障、组织保障、经费保障和运作机制；在外部环境方面，基于理论和实践的需要，提出：业主委员会与物业公司的关系模式是协作而不对立；业主委员会与社区居委会的关系模式是互补而不替代；业主委员会与政府的关系模式是引导而不干预。 第三章，首先对“美之国”小区物业风波进行了回顾，并按照第二章的理论框架对“美之国”小区业主委员会的现状进行了分析，发现其具有很多值得肯定之处，但仍存在法律地位的缺失、权威性和合法性不足、经费来源于物业公司等问题，并提出了改进的对策：明确业主委员会的法律地位，赋予其诉讼主体资格；加强业主委员会与业主的互动，树立其权威性和合法性；明确业主委员会的收益权，为其提供经费保障。 最后对全文进行了总结。总体而言，业主委员会制度包括两个方面：内部管理和外部环境。内部制度框架的改进和完善，可以进一步增进业主的福利，增强业主委员会的合法性、回应性和责任性。与此同时，业主委员会与物业管理公司、居民委员会和政府“互动、互补、协作、相互制约、相互监督”关系的形成有助于业主委员会外部环境的改善，而业主委员会外部环境改善又进一步优化业主委员会内部管理体制的有效运行。针对业主委员会法律地位的缺位、经费来源匮乏、权威性和合法性流失等问题，对此，笔者建议应当制定《业主委员会法》或者修订《物业管理条例》，从法律上明确业主委员会的法律地位以及收益权，创新业主委员会经费筹集机制，同时加强和业主的互动机制来增强业主委员会的权威性和合法性。

目录

文摘

英文文摘

声明

引言

第一章业主委员会的历史考察

一、业主委员会的产生背景

(一)国家和社会关系的重塑

(二)城镇住房制度的改革

(三)公民民主意识和维权意识的觉醒

(四)物业管理的兴起

二、业主委员会的内涵和权力来源

(一)业主委员会的内涵界定和特征

(二)业主委员会的权力来源

三、业主委员会的功能

(一)业主委员会是维护业主权利的重要组织形式

(二)业主委员会是物业纠纷的调节器

(三)业主委员会是业主自治得以实现的重要载体

第二章业主委员会的制度框架分析

一、业主委员会制度框架构建的理论分析

(一)业主与业主委员会的“委托—代理”关系

(二)业主委员会的自组织治理

(三)业主委员会的非政府组织性质

二、业主委员会制度的内部管理框架

(一)业主委员会的法律保障

(二)业主委员会的组织保障

(三)业主委员会的经费保障

(四)业主委员会的运作机制

三、业主委员会的外部制度框架

(一)业主委员会与物业公司的关系模式：协作而不对立

(二)业主委员会与社区居委会的关系模式：互补而不替代

(三)业主委员会与政府的关系模式：引导而不干预

第三章苏州吴中区“美之国”小区的个案分析

一、案例选取缘由

二、“美之国”小区物管风波的历史考察

(一)“美之国”小区物管风波始末

(二)“美之国”小区物管风波剖析

三、“美之国”小区业主委员会的现状

(一)“美之国”小区业主委员会的内部管理

(二)“美之国”小区业主委员会的外部环境

四、完善“美之国”小区业主委员会的对策

(一)明确赋予其诉讼主体资格

(二)加强业主委员会与业主的互动

(三)明确业主委员会的收益权

结论

参考文献

攻读硕士期间主要学术成果

后记