浅议我国不动产物权变动中的预告登记制度

摘要

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”在该条中，明确提出了预告登记的概念，为我国建立不动产的预告登记制度提供了法律保障。在我国的不动产登记制度中，预告登记制度是一项十分重要的制度，对维护市场信用、保护交易安全、保障当事人的权利具有十分重要的作用。很多国家和地区都有规定，我国也在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适合于我国国情的预告登记制度，并进行了制度设计，以期建立完善的不动产登记制度。但是我国《物权法》对不动产物权变动的预告登记制度的规定比较原则，既没规定向何机关提出申请，也没规定如何申请，目前我国的登记混乱，各地不一，规定不完善，严重以影响了市场经济的发展。
　　 本文共分三个部分：第一部分阐述了预告登记制度的性质、立法目的、意义和历史沿革，在该部分分析了预告登记制度与异议登记、本登记的区别。虽然学者对预告登记制度的性质有不同的看法，但本文的作者认为预告登记是一种物权化了的债权，使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，实质是限制现时登记的权利人处分其权利。第二部分分析了我国预告登记制度的行使，包括行使的前提及效力、适用范围、义务人的抗辩与消灭，在该部分内容还分析了我国预告登记制度存在的问题，如适用范围狭窄、程序不完善、效力的有限性和模糊性、审查的标准等问题。第三部分提出了对于该项制度完善的建议，扩大预告登记的适用范围、弥补“约定”条款的不足、健全程序和统一性规定、明确并扩大预告登记制度的效力、在预告登记制度中引入公证制度进行实质审查。通过对不动产预告登记制度的分析，可以发现现有制度的不足，国家立法机关应尽快对不动产登记做出具体的规定以完善我国的不动产预告登记制度。