经济适用房买卖合同纠纷引发的法律问题研究

摘要

目前，国内理论界与实务界有不少关于经济适用房的研究成果。有学者从我国经济适用房制度的发展历程来剖析存在的问题，并结合当前我国房地产市场的特点提出法律层面的对策和建议；有学者从经济适用房本身的法律属性，研究所有权的产权内容及立法限制。而本文尝试从案例研究入手，运用学术界理论研究的最新成果，探讨经济适用房买卖合同的效力及房屋能否转让的法律问题。
　　经济适用房有着与商品房不同的天然属性：主体资格、权益内容、上市时间，且同时兼具保障性和商品性的特点。上述两个特征由于一定程度上处于对立面，并囿于相关法律规定的不尽完备，体现在实践层面就会引发大量的房产纠纷。在司法实践中，当事人、律师、审判人员对相关法律、法规的理解也存在不同的认知，仅对房屋买卖合同是否有效、能否转让，不同法院在审理中就作出了不同、甚至是相反的判决，引发了社会的广泛争议。
　　本文采用举例分析、比较分析、实证分析和归纳法等研究方法，对现阶段存在的大量的经济适用房买卖合同纠纷进行分析，并认为纠纷产生的原因在于现行法律对经济适用房的定性模糊、法律体系不尽完善以及准入、退出机制不健全。通过对我国多年经济适用房发展的经验进行总结，分析各地在实践中采取的有益探索，并借鉴国外及我国台湾地区相关的理论与经验，进而提出一些建议。对如何化解经济适用房的相关纠纷，完善我国经济适用房制度，具有一定的现实和理论意义。

目录

声明

引言

一 案情简介及相关法律问题

(一) 基本案情

(二) 争议焦点及相关法律问题

1、经济适用房买卖合同效力问题

2、经济适用房能否转让的法律问题

二 经济适用房的性质及纠纷形成的法律成因

（一） 经济适用房的理论基础

1、适足住房权理论

2、国民住房福利理论

3、国家干预理论

（二） 经济适用房的性质

1、经济适用房与经济适用房买卖

2、经济适用房与公共租赁房、廉租房的关系

3、经济适用房与商品房的差异

（三） 经济适用房纠纷形成的法律成因

1、现行法律对经济适用房的定性模糊

2、当前针对经济适用房的法律体系不尽完善

3、经济适用房准入、退出机制不健全

三 住房保障制度的境外经验

（一） 新加坡的“政府组屋”

（二） 台湾地区的“国民住宅”

（三） 美国的住房保障制度

（四）日本的公营住宅和公团住宅

四 化解经济适用房的法律措施

（一） 立法层面

1、提高住房保障的立法层级

2、推动共有产权制度

3、明确建造房屋的面积区间

4、加大转卖征收税费的额度

5、政府积极主张法定权利

6、房屋维护产生费用的承担

7、经济适用房的继承制度

（二） 执法层面

1、事前审查：准确界定申购对象

2、事中监管：设立独立于体制之外的监督员岗位

3、事后监督：完善退出机制，畅通内循环

（三） 司法层面

1、司法机关制定普遍指导意见并发布权威裁判案例

2、以规则引领倒逼政府依法行政

3、引导公民运用法律手段化解纠纷

结语

参考文献

致谢