购房预约合同中同时履行抗辩权研究

摘要

在房屋买卖过程中，购房人与房地产开发商通过数次磋商，最终往往会签订诸如意向书、认购书、备忘录等，约定在将来的某个时间签订正式的房屋买卖合同，理论上，此类意向书、认购书称之为预约合同。实践中，购房预约合同的应用非常广泛，起到了固定双方交易机会的作用。伴随着预约合同在房地产行业广泛的应用，纠纷也日益增多。近几年，一种新型的纠纷让法官疲于应付，购房人与房地产开发商在预约合同中约定的房屋于正式的房屋买卖合同签订时间到来之前，质量出现了瑕疵，致使房屋不适宜居住甚至无法居住，此时购房人陷入两难:首先，基于预约合同中约定的义务，自己必须按时签订正式的房屋买卖合同，否则构成违约，需要承担违反预约合同的违约责任;反之，一旦按时签订正式的房屋买卖合同，自己将要得到有瑕疵的房屋，有违公正。实践中，购房人往往不会按时签订正式的房屋买卖合同，而法官倾向于基于此认定购房人违约，进而承担相应的违约责任，至于房屋质量存在的瑕疵问题，待正式的房屋买卖合同签订之后，再去追究房地产开发商的违约责任。如此解决纠纷的思路倾向，使得纠纷不能一次性得到解决，致使之后司法资源的再次启动，浪费社会成本，易引发社会矛盾。另外，鉴于当前我国关于预约的立法处于缺失状态，理论上观点各异，如此认定将会导致司法裁判标准无法统一等问题。
　　鉴于此，本文尝试通过同时履行抗辩权去解决上述问题，将房屋的完好履行作为房地产开发商基于预约合同的从给付义务，从给付义务的瑕疵履行在影响合同目的实现的情况下可以适用同时履行抗辩权，排除迟延签订本约的违约责任，进而法官可以判决双方同时履行，在房地产开发商提供适宜居住的房屋的同时，购房人与其签订正式的房屋买卖合同，可达到尽快解决纠纷，实现诉讼经济，节约社会成本，平衡双方利益的良好效果。

目录

声明

摘要

引言

第一章 基于研究的实例简介及问题缘由

第一节 实例简介及其评析

一、实例简介

二、裁判要旨

三、实例评析

第二节 违约之认定存在的问题

一、致使当事人之间利益严重失衡

二、不利于纠纷的一次性解决

三、立法缺失导致认定违约后的裁判标准无章可循

四、理论争议颇多难以为裁判尺度的统一提供有效支撑

第二章 购房预约合同中的同时履行抗辩权制度及其功能与价值

第一节 同时履行抗辩权制度

一、含义及制度沿革

二、适用条件

第二节 同时履行抗辩权与其他相关制度

一、同时履行抗辩权与违约责任

二、同时履行抗辩权与解除合同

第三节 购房预约合同中应用同时履行抗辩权的法理依据

一、与合同目的实现有密切关系的从给付义务可适用同时履行抗辩权

二、诚实信用原则的要求

第四节 同时履行抗辩权在购房预约合同中的功能及价值

一、同时履行抗辩权在购房预约合同中的功能分析

二、同时履行抗辩权在购房预约合同中的应用价值

第三章 购房预约合同中同时履行抗辩权的适用

第一节 阻碍对方请求权的实现

第二节 排除迟延签订本约的违约责任

第三节 判决同时履行以平衡双方利益

结语

参考文献

致谢