宏观调控下土地储备制度建设与政策选择研究——以马鞍山市为例

摘要

土地作为城市空间和城市功能的载体，是城市资源最重要的组成部分。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，城市土地资产性功能日益完善，土地储备制度率先在我国市场经济较为发达的地区出现并得以实施。当前，我国正处于城市化的推进期和工业化的发展期，土地资源的供求矛盾，尤其是，土地无可替代的承载作用与土地资源有限性之间的矛盾显得更为突出。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，对我国缓解土地供求矛盾产生了深远的影响。土地储备制度，不仅使土地供应方式的市场化程度不断提高，为经营城市提供了支持，而且在优化土地资源配置、盘活存量土地资产、有效提升城市土地集约利用程度中发挥了重要的作用。 本文在理论分析部分，通过对我国土地制度变迁背景的回顾和土地政策参与宏观调控的背景分析提出研究问题；在分析土地政策参与宏观调控对土地储备制度的要求的基础上，针对土地储备制度参与宏观调控的内容、手段、重点等方面进行了逐一阐述。在实证研究部分，介绍了研究区域——以马鞍山市的区位区划、人口与社会经济、城市发展等方面的概况，并回顾了马鞍山市作为全国国有土地资本运营唯一试点城市的历史，分析宏观调控前的土地储备制度运行模式、积极作用及存在的问题，发现今后土地储备制度建设的方向并且分析宏观调控下的土地储备制度变迁走势。文章最后在研究总结的同时，提出宏观调控下土地储备制度面临的政策选择。 由于中国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，决定了运用土地政策对经济进行宏观调控的可行性。在宏观调控、市场调节下的供地模式正在形成之中，所有这些宏观经济与政策因素在短期或长期内必将对土地市场产生深远的影响，而且也将给马鞍山市的国有土地资本运营工作和土地储备制度带来机遇和挑战。土地政策参与宏观调控后对土地储备制度要求是，政府通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。这意味着，土地储备制度建设的重点和面临的政策选择必须从源头出发实现政府调控职能，同时加大土地市场的调控力度。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

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第一章引言

1.1问题的提出

1.1.1研究背景

1.1.2研究问题及意义

1.2研究文献回顾

1.2.1土地储备制度运行研究回顾

1.2.2土地政策参与宏观调控与土地储备制度建设研究回顾

1.2.3宏观调控下的土地储备制度与房地产市场建设研究回顾

1.3研究目标与内容结构

1.3.1研究目标

1.3.2研究内容及结构

1.4研究方法与技术路线

1.4.1研究方法

1.4.2研究技术路线

1.5研究的可能创新与不足之处

1.5.1研究的可能创新之处

1.5.2研究的不足之处

第二章土地储备制度参与宏观调控的理论分析

2.1土地政策参与宏观调控的基础

2.1.1土地政策参与宏观调控的必要性

2.1.2土地政策参与宏观调控的制度基础

2.2土地储备制度参与宏观调控的内容

2.2.1调控建设用地总量，控制土地供给的数量

2.2.2控制土地供给结构，合理配置项目用地

2.2.3控制土地供给方式，大力推行招拍挂供地

2.2.4控制土地供给主体，确保政府对土地一级市场的垄断地位

2.2.5确定不同区域的供地政策，引导产业合理布局和协调发展

2.3土地储备制度参与宏观调控的手段和特点

2.3.1以土地规划调控土地供应总量和结构

2.3.2以地租引导投资方向，以地价凸现土地价值

2.3.3以控制土地供应量调控房地产市场

2.3.4以土地收益分配均衡各方利益

第三章马鞍山市概况

3.1地理位置

3.2行政区划和人口

3.3社会经济

3.4城市规划发展方向

3.5国有土地资本运营实践的历史回顾

第四章宏观调控前马鞍山市土地储备制度运行模式、积极作用及存在的问题

4.1宏观调控前的土地储备制度运行模式

4.1.1有效确保土地资源管理与资产经营职能的分离

4.1.2保障运营工作程序化、制度化、规范化运作

4.1.3宏观调控与微观运作相结合，有效控制建设用地总量

4.1.4加强土地市场建设，加大市场化供地比例

4.1.5积极营造多元化融资格局

4.1.6高效经营企业土地资产

4.1.7尝试多种途径安置失地农民

4.1.8立足实际工作，深入开展运营理论研究

4.2宏观调控前的土地储备制度的积极作用

4.2.1加大了市场在土地资源配置中的基础性作用

4.2.2促进了城市土地的集约合理利用，有效地保护了耕地

4.2.3显化了土地资产价值，有效预防了土地资产的流失

4.2.4加大了基础设施建设力度，逐步提升了城市建设品位

4.2.5改革了征地补偿安置政策，维护了农民自身利益

4.2.6支持了招商引资和国企改革，推动了经济社会的统筹发展

4.3宏观调控前的土地储备制度中存在的问题

4.3.1土地收回和征迁工作滞后，影响了净地出让计划实施

4.3.2存量土地控制在开发商手中，削弱了政府调控土地市场的能力

4.3.3土地市场供应饱和，土地增值的资本运营效果受到影响

4.3.4政府指令性供地项目，冲击了土地市场供应秩序

第五章宏观调控后的马鞍山市土地储备制度变迁趋势分析

5.1宏观调控后的土地市场和房地产市场

5.1.1在宏观调控的长期影响下地价和房价将保持稳中缓升

5.1.2宏观调控、市场调节下新的供地模式和市场管理模式正在形成

5.2土地储备参与宏观调控对集约用地的影响

5.2.1批而未供、供而未用和闲置、空闲土地消化利用情况

5.2.2开发园区节约集约用地情况

5.3小结：宏观调控后马鞍山市土地储备制度发展趋势

第六章研究结论及政策建议

6.1研究结论

6.2政策建议

6.2.1坚决把住土地供应关，从源头上实现调控职能

6.2.2按照适度从紧原则，加大土地市场的调控力度

6.2.3加大旧城改造力度，实现土地集约利用

6.2.4土地一级开发市场化运作

6.2.5继续完善土地储备体系

参考文献

致谢