保障性住房的财政金融政策支持分析——基于供给的视角

摘要

我国城镇保障性住房政策始于1995年的安居工程1，随着住房货币化改革而产生。政策之初，保障房主要是经济适用房，其建设规模曾一度占据商品住房的20％，并被列为城镇住房供应主体2。然而，不论从新开工面积还是竣工面积，抑或投资额来看，经济适用房始终没能成为供应主体，相反，在经历了几年发展之后，甚至开始出现倒退。至2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）发布，房地产业被作为支柱产业，普通商品房被作为住房供应主体，经济适用房的建设规模被进一步压缩，普通商品住房得到迅猛发展。一方面，房价攀升促使开发商投入更多资金到普通商品住房领域，而忽视了利润较低的保障房的开发，地方政府面对高房价带来的高额土地出让收入，也尽量将土地拔给商品房;另一方面，房价的高速增长超过了居民、特别是中低收入居民可承受的程度，由此引发了这些家庭的住房困难，成为社会关注的焦点。
　　 2007年以来，中央政府启动了新一轮的保障房计划，积极出台各项政策措施支持保障房建设。目前，我国已初步形成了以经济适用房、廉租房、“两限房”、公租房和棚户区危旧房改造等为主要形式的保障性住房供应体系。但由于我国人口基数大，加之城市化带来的农村人口转移，城镇保障性住房供应任务艰巨。面对这种需求形势，党中央、国务院将保障房写进了政府工作报告（2011年）、写进了“十二五”规划，提出要大力加强保障房建设，并将建设任务指标量化分配到了地方各省市。
　　 本文基于保障性住房供给的视角，以保障房的财政金融政策为研究对象，先阐述了保障性住房的财政金融政策的理论基础，接着介绍和对比了保障房政策的国际经验，并从我国城镇保障性住房现状出发，研究了我国保障房的政策演变、供给状况和资金供求情况，得出我国保障房供给总量明显不足、供给资金缺口较大的初步结论，并指出通过转变财政补贴方式和加强金融支持，可以有效解决资金供给问题，提高财政支出效率。在实证分析部分，本文以江苏省财政和金融政策支持经济适用房的情况为例，选取政府对单位面积经济适用房的补贴、以及金融机构对经济适用房的开发贷款为自变量，以经济适用房的新开工面积为因变量，通过建立向量误差修正模型及进行脉冲响应和方差分解，并以廉租房的情况作为参照，得出结论说明:为支持保障房供给，政府应在扩大财政支出的同时，加大对保障房建设的金融政策支持。同时，财政政策和金融政策要合理搭配，对于经济适用房和“两限房”等保障房应以金融政策支持为主、财政政策为辅;对于廉租房和公租房等应该以财政政策为主、金融政策为辅，从而使财政政策、金融政策相得益彰，为保障性住房建设提供稳定的资金支持，切实增加供给。

目录

声明

摘要

1．导论

1．1 问题的提出

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究综述

1．2．1 国外研究综述

1．2．2 国内研究综述

1．2．3 对现有研究成果的评述

1．3 研究的技术路线

1．4 本文的结构

1．5 可能的创新与不足

1．5．1 可能的创新之处

1．5．2 可能的不足

2．保障性住房财政金融政策的理论基础和国际借鉴

2．1 理论基础

2．1．1 公共产品理论

2．1．2 福利经济学理论

2．1．3 政府干预理论

2．1．4 财政与货币政策搭配理论

2．2 保障性住房的财政金融政策支持理论分析

2．3 发达国家和地区保障性住房的政策经验

2．3．1 发达国家和地区保障性住房政策简介

2．3．2 发达国家和地区保障性住房政策总结

2．3．3 发达国家和地区保障性住房政策经验的启示

3．我国城镇保障性住房现状分析

3．1 我国城镇保障性住房政策沿革

3．2 我国城镇保障性住房供给现状

3．3 我国城镇保障性住房资金供求现状

4．江苏省保障性住房财政和金融支持的实证研究

4．1 江苏省保障性住房现状概述

4．1．1 江苏省保障性住房发展现状

4．1．2 江苏省保障性住房的财政和金融政策现状

4．2 江苏省保障性住房财政金融支持效应的实证分析

4．2．1 变量的选取及数据处理

4．2．2 模型方法介绍

4．2．3 实证分析过程

4．2．4 实证分析结果小结

5．我国保障性住房财政金融政策实施中存在的问题与对策研究

5．1 存在问题及原因分析

5．1．1 保障性住房财政投入不足

5．1．2 土地出让金制度不完善

5．1．3 缺少专门的住房金融机构

5．1．4 缺乏金融创新

5．2 完善保障性住房供给的财政支持政策

5．2．1 建立保障住房专项资金并加强管理

5．2．2 合理规划财政支出，提高资金利用效率

5．2．3 完善保障性住房供给的税收政策

5．2．4 完善土地出让金制度

5．3 完善保障性住房供给的金融支持政策

5．3．1 引导金融机构参与保障房建设

5．3．2 建立政策性住房金融机构

5．3．3 利用住房公积金贷款支持保障房建设

5．3．4 引入廉租房REITs融资模式

5．3．5 其他保障性住房供给的金融政策

研究结论与进一步的展望

参考文献

致谢