基于住房支付能力的普通商品住宅用地价格合理性研究

摘要

城市住宅用地的价格在波动的过程中会出现合理性波动和非合理性波动，合理性波动是住宅用地的价格在宏观经济的影响下出现的上涨或下降，非合理性波动是在土地投机需求旺盛、政府调控不力的情况下出现的住宅地价快速和大幅度上涨，即地价泡沫;同时，住宅用地价格与我国房地产行业的合理性、国民经济的稳定及可持续发展直接相关。因此，住宅用地价格合理性研究具有重要意义。
　　本文运用理论研究与实证研究相结合的方法，在对住宅用地价格与住房支付能力间相互关系进行阐释的基础上，建立了住宅用地有效需求价格的测算模型;同时，引入偏离度概念，将住宅用地价格偏离度用于住宅用地价格合理性判定的理论和方法体系的构建;最后，将住宅用地价格合理性判定的理论方法应用于南京市的实证研究，分别对以江南八区为代表的南京市整体住宅用地价格水平和江南八区对应的六大房地产板块住宅用地的价格水平进行合理性判定。文章的主要内容包括四部分:
　　第一部分对住宅用地价格合理性的相关概念进行了界定，并对合理性判定的理论基础进行了阐释。从微观角度来讲，住宅用地的合理价格是以住宅用地的有效需求价格为基础的一个浮动范围，是能够尽可能满足多数家庭住房需求的住宅用地价格;住宅用地价格的合理性是对住宅用地价格是否合理的一种判定结果，当住宅用地价格不存在泡沫、处于健康状态时，住宅用地价格是合理的，反之，住宅用地价格不合理。
　　第二部分是建立住宅用地有效需求价格的测算模型。首先，对住宅用地价格的影响因素以及住房支付能力与住宅用地价格之间的相互关系进行了分析，通过影响因素的分析可知，住房支付能力是影响住宅用地价格的重要因素，它通过影响住房的供给和需求的，进而间接影响住宅用地的价格;其次，通过住房支付能力与住宅用地价格间的相互关系分析，明确了二者相互作用的机理和过程;在以上研究的基础上，构建了住房支付能力视角下住宅用地有效需求价格的测算模型。
　　第三部分是对住宅用地价格合理性判定的理论方法的研究。以房地产泡沫理论和偏离度理论为基础，定义了住宅地价偏离度，住宅地价偏离度即住宅用地的实际价格与有效需求价格相差的数值占有效需求价格的比重，住宅地价的偏离度可以为正向偏离也可以为负向偏离，通过判断住宅地价偏离度是否处于合理的范围内进行住宅用地价格合理性的判定。
　　第四部分是对南京市住宅地价合理性判定的实证研究。实证研究是将城市住宅地价合理性判定的理论方法应用于实证研究中，以检验该方法的科学性、可行性。研究中以南京市普通商品住宅的楼面地价数据为样本，通过利用构建的理论方法分别对2011年南京市江南八区以及江南八区所包含各房地产板块的住宅用地价格的健康状况进行判定，研究南京市普通商品住宅用地价格的合理性，并结合经济社会实际发展情况，作进一步的分析，对土地市场的宏观调控提供理论依据。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究目的和意义

1．3 当前研究动态

1．3．1 地价内涵及影响因素研究

1．3．2 住房支付能力研究

1．3．3 地价合理性相关研究

1．3．4 文献评述

1．4 研究目标和内容

1．4．1 研究目标

1．4．2 研究内容

1．5 研究方法与技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 可能的创新与不足

1．6．1 可能的创新

1．6．2 不足之处

第2章 相关概念与住宅用地价格合理性判定的理论基础

2．1 相关概念

2．1．1 城市住宅地价

2．1．2 住宅用地有效需求价格

2．1．3 住宅用地价格合理性内涵的界定

2．2 住宅用地价格合理性判定的理论基础

2．2．1 土地供求理论

2．2．2 房地产泡沫理论

2．2．3 偏离度理论

2．2．4 住房支付能力与房价间的关系

第3章 住宅用地有效需求价格测算——基于住房支付能力

3．1 住宅用地价格影响因素分析

3．1．1 供给方面的因素

3．1．2 需求方面的因素

3．2 住房支付能力与住宅用地价格间的相互关系研究

3．2．1 住房支付能力的概念

3．2．2 住房支付能力与住宅用地价格的相互关系分析

3．2．3 住房支付能力的衡量方法

3．2．4 住宅用地有效需求价格的界定——基于住房支付能力

3．3 住宅用地有效需求价格的测算

3．3．1 合理房价的测算

3．3．2 有效需求地价的测算

第4章 住宅用地价格合理性的判定

4．1 住宅用地价格合理性判定方法

4．2 住宅地价偏离度

4．2．1 住宅地价偏离度的概念

4．2．2 住宅地价偏离度的测算

4．3 住宅用地价格合理性的判定标准研究

第5章 实证研究

5．1 南京市房地产市场发展概况

5．1．1 南京市住宅地价概况

5．1．2 南京市房地产板块划分

5．1．3 研究范围选择

5．2 南京市江南八区普通住宅楼面地价合理性的整体判定

5．2．1 江南八区楼面地价有效需求价格测算

5．2．2 各区段住宅地价偏离度测算

5．2．3 合理性判定

5．3 南京市各房地产板块普通住宅楼面地价合理性判定

5．3．1 各房地产板块楼面地价的有效需求价格测算

5．3．2 各房地产板块住宅地价偏离度测算

5．3．3 合理性判定

5．4 判定结果分析

第6章 主要结论与建议

6．1 主要结论

6．2 政策建议和研究展望

6．2．1 政策建议

6．2．2 研究展望

参考文献

附录

致谢