基于自由现金流量折现模型的万科企业价值研究

摘要

宝能系与万科的股权之争吸引了媒体与公众大量的关注。宝能系作为机构投资者通过在二级市场上大量收购万科的股票，持股比例达到24.99％，成为万科第一大股东。按照理性投资人假设，宝能系这样的做法目的是为了获利，那万科的股价相对与它的价值是高是低？这样的疑问困扰在大众的心中。但是目前并没有评估机构或者个人给出万科的企业价值，同时对于宝万的股权之争的研究更多的停留在股权结构、敌意收购等领域，对于最基本的万科价值的研究不多。 于此同时，伴随着地价的上涨和拿地成本的不断攀升，房地产企业之间的并购事件越来越多，并购金额也越来越大，由2012年126家房地产企业被并购，并购发生金额409.4047亿元，上涨到2016年350家房地产企业被并购，并购发生金额4032.688亿元。其中并购数量上涨了178％，并购金额上涨了885％。如何对房地产企业进行价值评估将成为今后评估届的重点。笔者通过对比研究发现，自由现金流量折现模型作为最成熟的估值模型，长期以来一直在西方发达国家得到广泛的应用，可以用来对自由现金流为正的企业进行价值评估。本文通过该模型对万科的企业价值进行研究，一是可以发现自由现金流量模型应用于我国房地产企业价值评估过程中会遇到的重点与难点，为今后的评估人员提供参考;二是通过研究万科的企业价值，可以给予机构投机者投资万科以参考;三是通过结果的得出和对结果的分析，可以进一步探究万科股价与万科企业价值的关系，从而提出具有针对性的意见和建议;四是在宝万股权之争的大背景下，该论文的结果可以为研究宝万股权之争提供注脚。 本文首先回顾了国内外关于企业价值评估方面的一些研究文献，掌握了当前我国对于企业价值评估所采用的方法以及我国对于自由现金流量折现模型是否符合我国的环境进行的一些研究;其次本文介绍了企业价值的概念以及对多种评估方法进了介绍（包括市场法与收益法两种），通过对这两种方法的介绍，选择了应用范围最广也是最适合评估万科这类房地产企业的自由现金流量折现模型对万科进行评估，通过对自由现金流量折现模型的构建与应用得出了评估的结果;再次，根据评估出来的结果发现万科的企业价值远高于其股价，通过研究发现万科的股价与其价值相差较大一方面有舆论影响、市场特色等影响，另一方面也存在一些公司内部因素，内部因素包括万科的股利政策不合理，股利支付率偏低、万科的企业带息负债率偏低以及万科的盈余公积中任意盈余公积的计提比例过高;最后根据对万科企业价值的研究以及对万科股价低于其企业价值原因的分析，分别从万科自身以及机构投资者两个角度提出启示。

目录

声明

摘要

第一章绪论

1．1选题背景与意义

1．1．1选题背景

1．1．2选题意义

1．2研究目标与研究内容

1．2．1研究目标

1．2．2研究内容

1．3研究方法

1．3．1文献研究法

1．3．2对比分析法

1．3．3案例分析法

1．4技术路线

1．5可能的创新与存在的不足

1．5．1可能的创新

1．5．2存在的不足

第二章概念界定、评估方法选择与文献综述

2．1概念界定

2．1．1企业价值

2．1．2企业价值评估

2．2评估方法的介绍和选择

2．2．1市场法

2．2．2收益法

2．2．3评估方法选择

2．3．1国外研究综述

2．3．2国内文献综述

2．3．2文献评述

第三章自由现金流量折现模型

3．1模型构建

3．1．1自由现金流量的预测

3．1．2资本成本的确定

3．2模型的缺陷

3．2．1静态的折现率

3．2．2应用范围有限

3．2．3主观性较强

3．3改进后的自由现金流量模型

第四章万科企业价值评估

4．1公司简介

4．2万科所处商业环境分析

4．2．1宏观经济环境分析

4．2．2房地产行业环境分析

4．2．3万科自身情况分析

4．3万科企业价值

4．3．1自由现金流的预测

4．3．2永续增长率的确定

4．3．3动态折现率的确定

4．4万科企业价值与股价对比

4．5市盈率同行业对比

4．6本章小结

第五章万科企业价值高于股价原因分析

5．1外部因素

5．1．1市场特点

5．1．2舆论影响

5．2内部因素

5．2．1股利政策

5．2．2企业负债

5．2．3盈余公积

5．3本章小结

第六章研究结论与启示

6．1研究结论

6．2启示

参考文献

致谢