基于价值链理论的M房地产公司项目开发成本控制研究

摘要

近年来，房地产企业发展日趋成熟，并且不断规范化和理性化，同时竞争也日益激烈。伴随着国家出台一系列房地产调控政策限制房地产投机和市场炒作以及原材料、人工等各方面成本上升，给房地产企业带来越来越大的挑战。当下房产形势不容乐观，但在三线城市的常州，自2016年下半年，房市逐步小幅回暖，给常州市房地产企业带了一些机遇和挑战。M公司是成立于2013年致力于房地产开发的国有企业，目前主要开发房地产项目，公司的L房地产项目从拿地的成本测算到项目定位，前期调研、拿地、设计、编标开标、施工、竣工到现在交付，已经出现成本实际情况远超原成本测算的问题。如开发的L项目目前的成本实际已超过原项目定位阶段测算约2亿元、超公司下达控制目标约1亿元，成本总投资不断增加，项目盈利压力越来越大，如果不趁现阶段常州房地产行业形势好转的情况，严格控制成本，扭转乾坤，将会严重影响公司生存环境，甚至倒闭。因此，严格控制M房地产项目开发成本，增强企业的市场竞争力，是摆在M企业面临最严峻的问题。
　　本研究在总结房地产企业成本控制经验的基础上，借鉴价值链管理成本理论，梳理了M公司房地产项目现阶段开发成本控制的价值链现状，从外部成本价值链角度和内部成本价值链角度分析M公司在房地产项目开发成本控制中存在的一些问题，并运用价值链分析法分析这些原因产生的可能原因。通过本研究发现，L项目的总投资不断增加，其中财务费用和建安费用变化幅度较大，成本管理仅流于统计登记工作，且单由法务审算部进行管理，成本控制过分重视建设阶段的建安费用控制，忽视引起它升高的原因等问题。本文从上游价值链、中游价值链、下游价值链角度分析了原因，结合现状分析，在价值链的基础上对M公司房地产开发项目的成本控制的方案进行了优化，首先分别从上游、中游、下游价值链成本控制的目标进行了梳理，随后以价值链理论为基础，重新建立了M公司的项目成本控制模型，在全员参与、总体成本效益优先和动态性的成本控制的原则下，分别制定了上游、中游、下游价值链相关的各项成本优化方案与具体举措。
　　本研究结果不仅为M房地产公司成本不断上升找到一个合理的解释，同时在价值链的基础上提出了M公司房地产项目成本控制方案，为更好地在M公司其他开发项目的成本控制过程中运用，达到有效成本控制的目的。可为其他类似房地产开发国企的提供经验参考，最后作者总结本次研究意义及创新的之处后，对未来的相关研究提出设想和展望。

目录

第1章 绪论

1.1 研究背景与问题的提出

1.2 国内外关于房地产成本控制研究综述

1.3 研究思路与方法

1.4 研究内容与框架

第2章 相关理论基础

2.1 房地产企业成本控制理论

2.2 价值链理论

第3章 M公司房地产项目成本控制现状

3.1 M公司简介

3.2 M公司价值链分析

3.3 M公司L项目的成本控制现状

3.4 M公司L项目的成本控制存在的问题及原因分析

第4章 以价值链为基础的 M公司房地产项目成本控制优化

4.1 M公司房地产开发项目成本控制目标

4.2 以价值链分析为基础的M公司成本控制模型

4.3 基于价值链的成本优化方案与具体措施

4.4优化后的实际成效

第5章 研究结论与展望

5.1 研究结论

5.2 研究展望

参考文献

附录

致谢