新政前后房地产投资环境比较研究

摘要

如同自然界的食物链一样，最顶端的生存者总是拥有更大、更优的空间和资源。房地产业可以说是现阶段我们社会消费圈的终端消费，普通消费者数十年的储蓄和投资收益转化为瞬间消费，具有极强的财富积聚效应。 在美国，高新技术企业仍然保持着高涨的势头，而包括房地产在内的许多传统产业已趋没落。与此形成鲜明对比的是，中国的许多高新技术企业如联想、清华紫光、华为，以及许多有实力的大企业雨润、康佳、五星……纷纷涉足房地产。不仅如此，众多的海外基金组织正逐步进入中国内地房地产市场，在中国房地产投资构成的比重日趋加大。 在2004年以来，随着政府的一系列新的房地产政策陆续出台，中央政府对房地产市场的宏观调控力度加大，房地产市场真正进入买方时代，开发商暴利时代一去不返。房地产投资高利润不再，但背后的高风险却渐渐显露出来，对房地产市场投资环境的研究和分析也格外紧迫和重要起来。 目前，对单一产业投资环境的研究相对教少，对房地产投资环境方面的研究更是凤毛麟角。本文按照理论研究与实证分析相结合的原则，分析了影响房地产投资环境的各种因素，通过博弈模型探讨了房地产市场三博弈方的各自行为和均衡结果。构建模糊矩阵综合评价模型，对房地产投资环境的各因素权重进行比较，同时运用AHP法进行区域房地产市场的量化评估，指出政府行为是一个区域房地产市场投资环境构成的最重要因素。提出了在新形式下房地产投资防范和降低风险的对策，有利于房地产投资者做出最优决策。

目录

文摘

英文文摘

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第一章绪论

1.1选题依据

1.2文献综述与技术路线

1.2.1相关文献

1.2.2技术路线

1.3研究的主要内容

1.4论文的创新之处

第二章房地产投资环境理论概述

2.1投资环境概述

2.1.1投资环境的含义

2.1.2投资环境的分类

2.1.3投资环境的基本特征

2.2房地产投资环境分析的内容

2.3房地产投资——地块经济学

2.3.1房地产经济学

2.3.2房地产投资原理

2.3.3房地产投资的变数

2.4本章小结

第三章房地产投资相关利益主体博弈分析

3.1博弈方存在“初始差异”假设

3.1.1博弈方信息不对称

3.1.2博弈风险不对称

3.1.3博弈方收益不对称

3.2博弈模型选择

3.3博弈分析过程

3.3.1博弈行为和顺序

3.3.2博弈各方的策略

3.3.3建立博弈模型的效用函数

3.3.4博弈均衡

3.4土地拍卖的不完全信息博弈

3.5博弈结论

3.6本章小结

第四章房地产市场投资环境综合评价

4.1房地产投资环境评价方法

4.1.1综合评价法的基本思想

4.1.2各指标权重的确定

4.1.3各指标的评分

4.1.4灵敏度分析

4.2房地产投资环境的综合评价模型

4.2.1应用层次分析法(AHP)建立模糊综合评价的数学模型

4.2.2房地产投资换环境的多层次评价体系

4.2.3建立模糊综合评价模型

4.2.4房地产投资环境因素评判矩阵及权重的具体计算

4.3本章小结

第五章 案例分析

5.1奥体版块分析

5.2芜湖版块分析

5.3两区域市场房地产现状的比较

5.4两地房地产投资环境综合评估数值计算

5.5本章小结

第六章结语

6.1结论

6.2需要进一步研究的问题

参考文献

攻硕期间发表的学术论文

致谢

附表一：芜湖房地产要盘项目一览表