租赁合同：新问题及对策

摘要

租赁合同作为一种较为成熟的合同，在《合同法》中有着较为具体的规定，当发生纠纷时，一般可以依照合同中的约定予以解决。但租赁市场的发展，使得更多新型的租赁合同纠纷涌现出来，本文所分析的因租赁物的拆迁而引发的承租人补偿问题就是一个典型的新型纠纷，其争议的焦点主要在于：首先，法院对该问题的审判应适用的法律规范为何;其次，承租人在此类纠纷中应拥有怎样的法律地位;最后，在此类租赁合同纠纷中，怎样根据现有的法律规范平衡纠纷双方当事人的利益。
　　第一部分，从涉及此类纠纷的两个典型案例出发，对三级法院不同判决之对比，引出司法实践中涌现出的因拆迁而引发的一系列租赁合同纠纷中的新问题:承租人是否有权直接分配拆迁补偿款，承租人究竟应当在租赁物被拆迁后获得怎样的补偿，以及其获得补偿的依据为何。
　　第二部分，首先根据现有的法学理论，阐述了立法变迁对于承租人在拆迁法律关系中的角色演变:由与所有人同样为被拆迁人，到承租人不再属于被拆迁人，其法律角色的转变使其脱离了拆迁合同法律关系。其次通过分析承租人的基本权能，明确了当拆迁情形发生时，承租人哪些利益受到了损害，其利益补偿请求权为何种法律性质。
　　第三部分，文章通过前两个部分的分析，对第一部分案例中的法院判决进行了检讨和评析，提出了拆迁引发的租赁合同新问题的处理途径:首先，法院在审理时应严格区分租赁合同法律关系与拆迁补偿合同法律关系，不应由承租人对拆迁补偿款进行直接分配;其次，依照相关的法律法规或约定，对损失进行衡量与计算;最后，由承租人对其实际损失进行主张，并且应当承担举证责任。

目录

声明

摘要

引言

第一章 租赁合同新问题之提出

第一节 两起案件之基本案情介绍

一、“新金陵”案

二、“家居乐”案

第二节 法院之判决

一、“新金陵案”一、二审法院判决

二、“家居乐案”一、二审法院判决

第三节 判决矛盾所引发的租赁合同新问题

第二章 租赁合同承租人法律地位之规范

第一节 承租人法律地位之变化

一、1991年《城市房屋拆迁管理条例》

二、2001年《城市房屋拆迁管理条例》

三、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二节 房屋承租人基本权利类型

一、承租人基本权利分析

二、承租人补偿请求权法律性质

第三章 租赁合同新问题之解决对策

第一节 基于实证的检讨

一、各级法院自由裁量权运用之混乱

二、租赁合同法律关系与拆迁补偿合同法律关系之混淆

第二节 租赁合同新问题之解决方法

一、承租人基于租赁合同解除而主张损害赔偿

二、根据相关制度解决纠纷双方利益失衡问题

三、承租人对其主张承担举证责任

结语

参考文献

致谢

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