星汉城市花园业主委员会诉江苏星汉置业有限公司车库纠纷案评析

摘要

本文对星汉城市花园业主委员会诉江苏星汉置业有限公司车库纠纷案进行了评析。随着我国经济的发展，住宅实现商品化，人们的生活水平得到很大的提高，汽车作为代步工具也逐渐向生活必需品演变，人们对小区车位、车库的需求随之增长。但是，小区车位、车库的建设数量并不能满足人们日益增长的需求量，开发商与业主之间有关小区车位、车库权属的矛盾日益突出，有关车位、车库的权属纠纷俨然成为当今社会关注的热点问题。在《物权法》颁布以前，我国法律对小区车位、车库的权属问题一直缺位，该类纠纷的处理不仅争议较大，且长时间未得到有效的解决。《物权法》颁布以后，虽然车位、车库的归属问题有了专门的法条规定，但是《物权法》及其相关司法解释对小区车位、车库的权属规定依旧过于笼统，给司法实践带来了困难，其中以小区地下车库权属问题的处理为最。本案是“全国首例小区车库之争”，从原审到重审均是由南京市鼓楼区法院审理，且审理时间跨越长，经历了《物权法》从无到有的过程，对确认小区地下车库的权属的研究具有典型意义。本案有三个争议焦点:一是开发商是否有权处分规划内车库;二是超规划建设的车库是否归业主共有;三是根据南京市试行规定是否能够确认车库权属的问题。本案原审判决所有车库归业主共有，而一审生效判决则区分不同情况来界定车库的归属:规划内的车库归开发商所有，规划外增设的车库归业主共有;同时，依据南京市试行规定，为业主保留了一定比例的车库。本案的两次判决截然不同，在社会上引起了广泛关注，一定程度上也反映出我国《物权法》及相关司法解释对车库权属规定的不足。通过对案件的剖析，本文认为:确定小区车库的权属应先遵循“首先满足业主需要”的原则，地方就车库配建的具体规定依旧具有强制性，应当遵循;其后，依据《物权法》和其他相关司法解释的规定，区分建筑区域内和建筑区域外两种情况确定车库的权属:规划内车库的原始权利属于开发商，业主通过与开发商约定的形式继受取得车库的所有权或者使用权;规划外的车库则归所有业主共有。

目录

摘要

引言

1．案情概要

1．1 基本案情

1．2 法院审理情况

2．争议焦点

2．1 开发商是否有权处分规划内车库

2．1．1．认为无权处分的观点

2．1．2 认为有权处分的观点

2．2．2 支持业主共有的观点

2．3 根据地方试行规定能否确认车库所有权

2．3．1 支持的观点

2．3．2 反对的观点

3．法理分析

3．1．1 规划内车库权属确定采用约定说的考量

3．1．2 确认开发商有权处分车库应当注意的问题

3．2．1 “谁投资、谁所有”原则的探讨

3．2．2 确定超规划车库归业主共有的考量

3．3 关于“首先满足业主需要”的实践探讨

4．结论

参考文献

附录

致谢

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