湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案评析

摘要

商品房包销作为现代主流的销售方式，自有存在的市场基础，但我国法律对其没有专门的规定。如果包销制度的法律性质模糊不清，很容易对商品房购买者的利益造成损害，甚至损害整个房地产行业的利益。本案即属对包销性质理解不清而导致的一系列争议和分歧的典型。
　　本案的争议焦点：第一，皓羽公司与苏金水签订买卖合同的行为究竟是属于居间行为还是代理行为，一审法院将他们的关系界定为居间行为，否定了苏金水向皓羽公司支付价款的行为是对买卖合同的履行。二审及再审法院则将其界定为代理行为，因此也认定苏金水支付了合同款项，履行了合同义务；第二，金华公司是否需因“一房二卖”承担惩罚性赔偿责任，二审和再审法院认为“一房二卖”不需要考虑行为人的主观恶性，只要客观上存在“一房二卖”的事实就需要依法承担惩罚性赔偿责任。抗诉机关以及金华公司则认为，惩罚性赔偿制度是比补偿性赔偿制度更严厉的赔偿制度，旨在遏制恶意违约者的行为，若不存在过错就不应承担相应的惩罚性赔偿责任。
　　针对以上两个焦点，通过对本案的分析，得出如下结论：首先，皓羽公司与金华公司签订的包销合同中规定皓羽公司以金华公司的名义进行合同的签订，应属于代理关系。通过分析，包销关系属于特殊代理关系，但由于本案中只涉及到包销期满前的情形，界定为一般代理关系并不影响对本案的认定和判决；其次，本案二审、再审法院判定金华公司应承担惩罚性赔偿责任，其结果是正确的，但惩罚性赔偿是较严厉的赔偿制度，是对恶意违约行为的惩治，应考虑行为人的过错。

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第1章 引 言

1.1 选题背景

1.2 选题意义

第2章 基本案情

2.1 案情介绍

2.2 法院审理结果

第3章 本案争议焦点

3.1 本案是否属于代理关系

3.2 金华公司是否应负担惩罚性赔偿责任

第4章 本案争议焦点分析

4.1本案属于特殊代理关系

4.1.1本案不属于居间关系

4.1.2本案属于特殊代理关系

4.2 本案适用惩罚性赔偿制度

4.2.1国外惩罚性赔偿制度的成立要件

4.2.2我国惩罚性赔偿制度的成立要件

4.2.3 金华公司应承担惩罚性赔偿责任

结论

参考文献

致谢