成本分摊法对F房地产企业土地增值税清算的影响研究

摘要

我国推行土地增值税已经有二十余年，但其运行效果并不理想，并没有达到抑制房地产投机、促进房地产市场稳定、调整房地产市场结构的预期作用。并且在土地增值税清算过程中存在分摊对象划分、地下车位成本分摊、建筑安装成本等开发成本的分摊问题争议。本文通过分析F房地产企业不同土地增值税分摊方法对土地增值税清算结果的影响，以期为房地产企业规避纳税风险和合理降低税收负担方面提供建议。
　　本文的研究方法主要采用案例分析法，从F公司房地产项目土地增值税清算案例入手，运用经济学中的定性研究、定量研究方法，以F公司为主体，从企业的角度分析不同的成本分摊方法对F公司土地增值税清算结果的影响。本文在梳理土地增值税清算的税收政策演变的基础上，通过对比不同的成本分摊组合方案的清算结果，探讨了不同的成本分摊方法对土地增值税清算的影响。本文得出以下最终结论:一、清算单位划分和地下车库归属问题按照7号公告政策处理，清算单位划分的越细致，越不利于企业通过多样的房产产品稀释土地增值税。二、针对类似F房地产企业A房地产开发项目的情况，进行土地增值税清算时，适合采用建筑面积法把土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、开发间接费用分摊到同一项目内占地相对独立的不同类型房地产。三、针对类似F房地产企业A房地产开发项目的情况，进行土地增值税清算时，房地产企业适合使用层高系数法分摊建安工程费用。四、针对不同的房地产企业不同的房地产开发项目，可以参考本文的成本分摊的组合方案进行试算，得到各种可能的分摊组合方案的清算结果，从而与税务机关协商，共同确定一个合适的土地增值税成本分摊方案。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景及意义

1．2 国内外研究综述

1．2．1 国外研究状况

1．2．2 国内研究状况

1．2．3 国内外研究现状述评

1．3 相关概念的界定

1．3．1 房地产开发成本构成及分摊方法

1．3．2 占地面积法及其优缺点

1．3．3 建筑面积法及其优缺点

1．3．4 层高系数法及其优缺点

1．4 研究方法、思路和内容

1．4．1 研究方法和思路

1．4．2 研究内容

1．5 创新点

第2章 F房地产企业土地增值税清算案例概况

2．1 F房地产企业基本情况

2．2 F房地产企业开发项目基本概况

2．2．1 楼盘介绍

2．2．2 楼盘详细信息

第3章 F公司房产开发项目案例分析

3．1 开发项目A土地增值税成本分摊相关税收政策

3．1．1 土地增值税的清算单位与计税单位

3．1．2 地下车库(位)计税问题

3．2 开发项目A转让房产收入分摊分析

3．3 开发项目A土地增值税成本分摊分析

3．3．1 取得土地使用权所支付金额的分摊

3．3．2 除建安工程费外的开发成本分摊

3．3．3 建安工程费金额的分摊

3．3．4 土地增值税清算结果分析

3．4 小结

第4章 提高土地增值税征收效果的建议

4．1 与税务局沟通协调选择合理的成本分摊方法

4．2 提高企业财税人员的素质

4．3 建立纳税人信息系统

结论

参考文献

致谢