不确定条件下房地产企业最优投资规模研究

摘要

21世纪全球经济结构的大调整，中国工业化、城市化的进程加快，为我国房地产业的发展提供了新的机遇。但自2008年后，特别是在金融风暴的影响下，全国房地产市场普遍出现了不景气现象，房价不同程度下降，房地产商利润减小。因此，对于房地产商来讲，在经济不景气的大环境下，如何降低房地产的开发成本，最大限度地发挥投资效益，如何确定投资的最优规模，以最经济的投入实现最大的投资收益，成为发展商的当务之急。 房地产作为国民经济的支柱产业，产业关联度大、上下联动作用强，在推动国民经济发展中有着不可替代的作用。作为实物投资形式的房地产投资，投资过程中存在通货膨胀、市场供求、变现、利率、政治等系统性风险与经营管理、企业财务状况、企业信用、预决策等非系统性风险，充满了不确定性，加上开发商对未来具有的选择权，因而可用实物期权理论来对房地产开发项目进行分析。 本文在研究过程中引入实物期权理论，将其与房地产投资相结合，利用B-S期权定价公式对开发项目的价值做出准确估计，为开发商做出投资决策提供依据。在开发商对开发项目做出投资决策的情况下，再对影响项目投资的相关参数进行准确估计与分析，利用数学期望求解方法准确估计项目现金流区间，根据目前已有的价格指数用数值方法正确求解项目价值波动率，用风险度对项目风险进行准确衡量，从而极大的降低了项目开发风险，提高了开发决策的可靠度。 最后，在对影响项目投资的相关参数进行准确估计与分析的基础上，采用数据模拟方法，利用Excel中的RAND函数，通过对房地产企业分期开发时现金流估计区间内各期的预期现金流入Mk、现金流出Uk的取值进行模拟，以这两个值为自变量，根据净现值与期权价值计算公式，对净现值与期权价值进行多次(一般大于50次)模拟计算，从中找到两者之和即投资收益NPVk+Ck的最大值，进而找出与该值对应的现金流出值，此值即为本文所需求解的最优投资规模。 本文研究的目的是运用实物期权理论和数据模拟方法解决房地产企业开发投资过程中的资金分配问题，在分期开发的情况下确定各期的最优投资规模。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章 绪论

1.1论文的研究背景和意义

1.2国内外研究现状

1.2.1实物期权理论在房地产投资决策当中的应用研究

1.2.2数据模拟方法研究

1.2.3最优投资规模研究

1.3本文的研究内容及框架

1.3.1研究内容与方法

1.3.2研究框架

1.4本文研究的创新点

第二章房地产投资特点、类型与风险

2.1房地产投资特点

2.2房地产投资类型

2.2.1按房地产投资的经济内容划分

2.2.2按房地产投资的领域不同划分

2.3房地产投资风险分析

2.3.1从风险能否避免或消除的角度划分

2.3.2按房地产寿命周期划分

2.3.3房地产投资的风险比较

第三章不确定条件下房地产企业投资分析

3.1房地产投资的不确定性分析

3.1.1宏观不确定性因素

3.1.2微观不确定性因素

3.2实物期权理论在房地产不确定性投资中的应用

3.2.1实物期权理论

3.2.2房地产投资的实物期权特性分析

3.2.3房地产投资中的实物期权类型及定价方法

第四章 房地产开发项目最优投资规模研究

4.1项目投资影响参数分析

4.1.1项目现金流入与流出区间分析

4.1.2项目价值波动率分析

4.1.3项目风险分析

4.2数据模拟方法在净现值与期权价值模拟中的应用

4.3项目投资收益数学模型的构建

4.4项目最优投资规模求解

4.5项目投资收益置信区间估计

第五章案例分析

5.1整体分析

5.2第二期投资分析

5.3第三期投资分析

结论与展望

参考文献

致谢

附录A(攻读学位期间发表论文目录)