住宅地价城市间差异的决定因素与实证分析

摘要

改革开放以来，我国城市土地使用制度发生了重大变化，经历了“三无”向“三有”的转变。随着城市土地市场不断发育成熟，土地资产的市场价值迅速体现出来，土地市场成为配置土地资源的重要力量，与此同时，在土地价格市场决定机制作用下，住宅用地价格在城市间表现出巨大的差异。一般来讲，城市住宅土地价格是诸多因素在某一城市的地域范围内的不同组合而形成的综合效应的体现，决定城市住宅土地价格的因素是一项综合的指标体系。那么，是怎样的一个综合指标体系影响着城市的住宅土地价格，又是哪些主要因素导致了住宅土地价格的城市间差异，这些问题正是本研究所关注的。 本文借鉴国内外学者的相关研究成果，结合我国土地市场的实际，运用供应链流程管理的原理，构建了影响城市间住宅土地价格决定因素的指标体系。同时，在供求理论的基础上构建了城市住宅土地价格差异决定因素模型，并选取了2007年全国34个大中城市住宅土地市场以及经济、社会和区位状况等相关资料，运用普通最小二乘法和逐步回归法对城市住宅土地价格城市间差异的决定因素进行了实证研究。 本论文研究工作取得的成果主要体现在两个方面： 第一、对形成住宅土地价格城市间差异的决定因素进行了系统的梳理，并构建了一套指标体系。本文借鉴供应链流程管理的原理，将住宅土地市场置于土地收购、储备、出让、消费这样一个前后贯通的供应链流程中，通过对这个供应量流程中相关参与主体行为的分析，总结出决定城市间住宅土地价格差异的因素分布在两个层面：一是微观市场层面，包括储备、出让、消费三个阶段；二是宏观环境层面，包括政策、经济、社会和区位四个方面。在此分析基础之上，决定城市间住宅土地价格差异的因素主要包括土地资源约束、土地供给者行为约束、土地需求者行为约束以及政策、经济、社会和区位状况等因素。 第二、应用供求理论构建了住宅土地价格城市间差异决定因素的模型，并利用该模型对本文构建的指标体系中的相关因素进行了量化和回归分析。本文通过对2007年34个大中城市的样本资料进行多元回归分析，得出人均地区生产总值、人均铺装道路面积、竣工房屋单位造价、客运总量这四个变量是形成城市间住宅土地价格差异的主要决定因素，即这四个因素表征的城市经济发展状况、基础设施投入强度、开发商成本和区位条件这四个方面的差异是形成住宅土地价格城市间差异的主要原因。这一结论对于政府调控住宅地价水平、开发商选择投资城市与合理定价、家庭进行居住区位的选择等，具有一定的参考价值。 当前国内对住宅土地价格城市间差异的研究并不多，本文在我国土地市场逐渐发展成熟前提下，着重对决定住宅地价差异的因素进行了系统梳理并整理出一个指标体系，并利用2007年的数据进行了实证分析。但是，由于本文的研究样本较少，并且样本分布比较分散，有些变量由于无法量化而未予讨论，研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从变量的选择与量化、样本数据的可靠性等方面加以改进。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章绪论

一、选题背景与意义

二、国内外研究综述

(一)国外研究动态与评论

(二)国内研究动态与评论

三、研究目标与内容

(一)研究目标

(二)研究内容

四、研究方法与创新点

(一)研究方法

(二)可能的创新点

第二章相关概念和理论基础

一、相关概念

(一)城市土地制度

(二)城市土地市场

(三)土地价格

二、相关理论基础

(一)地租地价理论

(二)区位理论

(三)供求理论

(四)市场失灵与政府失灵理论

第三章住宅地价城市问差异决定因素分析

一、因素选择

(一)因素选择的方法

(二)因素选择的过程

二、因素分析

(一)微观市场分析

(二)宏观环境分析

第四章实证研究

一、模型的构建和函数形式

(一)模型的构建

(二)模型的函数形式

二、数据来源与描述

(一)因变量的数据来源与描述

(二)自变量的数据来源与描述

三、实证结果与分析

(一)模型的估计

(二)回归结果的分析

第五章结论与建议

参考文献

致谢