基于Kriging空间插值法的赤壁市城区基准地价评估研究

摘要

基准地价反映城镇地价水平，对土地市场中的各种土地价格起着指导和参考的作用。随着城市空间结构的拓展和国民经济的发展，地价的因素及其重要性都不同程度的发生了变化，基准地价与土地市场实际价格必然会产生差异。因此，基准地价必须定期调整。传统的基准地价评估采取“先定级，后估价”的技术路线。即先通过多因素定级法，划出土地级别，然后分用途计算出每一级别内交易样点地价的平均值，作为基准地价。这种方法在土地定级过程中主观性强，而且忽略了城市空间结构对城市基准地价的影响。 本论文以计算机技术，GIS技术为基础，运用地统计学原理，采用Kriging空间插值法，通过地价数据的空间插值，划分土地级别，确定基准地价，分析地价的变化规律。土地交易价格是影响地价的多个因素综合作用的结果，是土地市场供求关系的真实反映，因而直接利用已发生交易的样点地价估算基准地价，比传统的“两步估价法”更加科学。本文主要包括以下几部分： ①第一部分：介绍基准地价评估的重要意义，分析国内外城镇基准地价评估中的研究现状，指出我国现阶段城镇土地定级估价方法的缺陷与不足，在此基础上引入地统计学理论及kriging空间插值法。 ③第二部分。主要介绍了地统计学的基本原理及Kriging空间插值法。 ④第三部分：主要是利用Kriging空间插值法评估赤壁市城区的基准地价。对赤壁市商业用地、居住用地、工业用地样点地价进行计算，建立样点地价数据库；对地价数据进行结构分析，方向分析、变化趋势分析及空间自相性分析，探测数据分布，全局和局部异常值，寻求全局的变化趋势、研究空间自相关；选择合适的半变异函数模型，对地价数据进行Kriging空间插值，并利用的标准差分布图分析插值效果。最后根据插值结果，划分土地级别，确定基准地价。 ⑤第四部分：主要是对赤壁市城区地价空间结构进行分析。 ⑥第五部分：结论与讨论，对研究结果进行总结与分析。

目录

文摘

英文文摘

声明

1绪论

1.1研究意义

1.2国内外研究动态

1.2.1国外研究动态

1.2.2国内研究动态

1.3研究思路及方法

1.3.1研究主要内容

1.3.2本文研究方法及技术路线

2地统计学基本原理与Kriging空间插值法

2.1地统计学基本原理

2.1.1前提假设

2.1.2区域化变量

2.1.3半变异函数理论

2.1.4空间估值

2.2 Kriging空间插值理论

3基于Kriging空间插值法的赤壁市城区基准地价评估

3.1研究区概况

3.2样点地价的评估

3.2.1土地交易样点资料及估价资料收集

3.2.2土地样点地价的评估

3.3样点地价数据库的建立

3.4地价数据子集的建立

3.5地价数据的探索性分析

3.5.1地价数据的分布特征

3.5.2利用Voronoi图寻找数据离群值

3.5.3全局趋势分析

3.5.4空间自相关及方向变异分析

3.6样点地价的Kriging空间插值

3.6.1商业用地样点地价的Kriging空间插值

3.6.2居住用地样点地价的kriging空间插值

3.6.3工业用地样点地价的Kriging空间插值

3.7 Kriging空间插值的标准差分布图分析

3.8 Kriging空间插值结果的应用

3.8.1利用地价的插值结果，划分土地的级别

3.8.2利用地价的插值结果，确定级别基准地价

4赤壁市城区地价空间结构分析

4.1商业用地地价的空间分布特征

4.1.1商业用地地价分布特征的宏观分析

4.1.2主要道路的商业用地地价变化分析

4.2居住用地地价的空间分布特征

4.2.1居住用地地价分布特征的宏观分析

4.2.2主要道路居住用地地价变化分析

4.3工业用地地价的空间分布特征

4.3.1工业用地地价分布特征的宏观分析

4.3.2主要道路工业用地地价变化分析

5结论与讨论

5.1研究结论

5.2讨论

参考文献

在校期间发表的论文、科研成果等

致谢