基于城镇各收入阶层居民住房支付能力的住房供应结构分析——以武汉市为例

摘要

衣、食、住、行是人们赖以生存的基本条件，房价自然也是所有人关心的热门话题。
　　自上世纪90年代末彻底告别原有的福利分房制度并实行住房货币化改革以来，我国的住房制度已逐步进入市场化和商品化的时代。在中国房地产市场化的历史进程中，房价一直呈不断上涨的趋势，尤其是在实施土地招、拍、挂制度以后，房价上涨的趋势更是一发而不可收。房价的持续上涨让越来越多的家庭望房兴叹，城镇居民家庭的住房支付能力问题不断凸显。
　　我国城镇居民，尤其是中低收入阶层城镇居民的住房支付能力是否面临严峻的挑战，居民的住房消费是否对非住房消费形成了明显的“挤出效应”？贫富差距的日益扩大是否恶化了中低收入阶层居民的住房支付能力？是否应该扩大住房保障的覆盖范围？这些问题的明晰都需要结合我国现阶段的发展特征来测度我国城镇居民的住房支付能力。
　　本文以武汉市为例，在定性分析的基础上，采用剩余收入法，以1998-2011年武汉市城镇居民家庭的收入、住房消费、房价等数据为基础，同时将住宅产品细分为新建普通商品住房、经济适用住房、高档公寓别墅等，得出不同收入家庭“合理”的、可承受的住房消费支出最大额度。通过剩余收入模型的分析，旨在从更加微观的角度来把握各收入阶层实际的住房支付能力现状，以便于政府更好地界定住房困难群体，并为各收入阶层提供与之支付能力相匹配的住房类型和供给结构，希望能够为政府制定多层次的住房供给体系提供更多的参考依据。
　　本文从基础理论出发到实证分析，采用定性和定量分析相结合的分析方法，通过分层测算的结果表明:1998-2011年间，武汉市城镇居民的住房支付能力总体水平过低，虽然总体形势不断改善，但是各收入阶层之间的差距也不断扩大。只有中偏上、高收入和最高收入人群有能力自主购买商品房，低收入和最低收入群体无支付能力，而中间阶层只能购买保障性住房或勉强能够支付得起小户型商品房的成本。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究意义

1．2．1 理论意义

1．2．2 现实意义

1．3 文献综述

1．3．1 关于住房供应体系的研究

1．3．2 关于住房支付能力的研究

1．4 本文主要内容

1．5 研究方法

2 住房支付能力的理论基础

2．1 住房支付能力的基本概念

2．2 住房支付能力的测算方法

2．2．1 住房优先法

2．2．2 非住房优先法

2．3 住房支付能力指标评价

2．4 住房支付能力的影响因素分析

2．4．1 租房者的支付能力影响因素

2．4．2 房屋拥有者的支付能力影响因素

2．4．3 准购房者的支付能力影响因素

3 住宅市场的供求状况分析

3．1 武汉市住宅市场的供给状况

3．1．1 武汉市住房供应体系的演变历程

3．1．2 武汉市的住房供给实践

3．2 武汉市住宅市场的需求状况

3．3 武汉市住房市场存在的问题

3．3．1 房价上涨过快

3．3．2 住宅供求不均衡

4 武汉市城镇居民家庭的住宅消费能力分析

4．1 基于剩余收入法的住房支付能力实证分析

4．1．1 模型构建

4．1．2 数据选取

4．1．3 实际住房支付能力

4．1．4 住房支付能力阀值

4．2 实证结果分析

5 结论及建议

5．1 武汉市理想的住房供给体系设计

5．2 提高城镇居民住房支付能力的措施

5．2．1 提高城镇居民实际可用于住房消费的收入

5．2．2 降低住房消费成本

5．2．3 改善住房供给结构

5．3 本文不足

参考文献

致谢