社会资本参与公共租赁住房融资的研究

摘要

我国人口基数大，城市发展水平不均，贫富差距较大，尤其是随现代化发展，大城市的居住环境问题严重，居民生活水平因为住房而降低的现象频繁发生，政府急需解决人民住房需求扩大与住房短缺现状之间的矛盾。目前，公租房已经成为我国保障性住房的主要形式，成为保障低收入群体住房问题的重要方式。但是由于公租房建设所需资金量较大，政府近几年已经在建设上投入大量资金，这种单纯依靠政府补贴的模式难以保证公租房的可持续发展。社会资本参与公租房融资，创新融资模式才能完善公租房融资体系，加快保障性住房的运作与供给，提高低收入群体的居住条件。
　　本文研究的重中之重是公租房的融资问题，试图为公租房筹集建设资金集思广益。第一章是绪论部分，主要介绍的是本文的研究背景、选择这个题目的意义，并且详细的论述了国内外关于公租房、公租房融资多种模式的研究进展，指出研究内容、研究思路、研究方法、创新点与不足。第二章分析了社会资本参与公租房建设的理论基础以及社会资本参与公租房运营的可行性，指出我国目前已经基本具备了依靠社会闲散资本为公租房筹集资金的能力。第三章重点分析了欧洲国家社会住房融资运营机制，包括其社会住房存量与提供者，在欧洲许多国家早就有了住房协会这种专门在市场上收集现有住房的组织，将收集到的住房作为社会住房的存量;另外，也介绍了美国的REITs融资模式的形成与优势，指出在我国是可以借鉴其发展方式，并对其值得学习的地方进行讲解，得出启示。第四章主要分析了我国公租房融资的困难，包括建设资金匮乏、公租房专业管理机构的缺失、融资的法律制度不完善等，得出我国公租房融资最大困境在于公租房的投资收益率过低，无法吸引社会资本，分析了收益率低对公租房融资的影响形式。第五章重点分析社会资本参与公租房融资的REITs模式，指出我国公租房可以采取政府主导型REITs，让政府不仅参与公租房融资的监管，也参与到公租房REITs运行中，以保障公租房REITs的顺利进展;在本章提出了公租房住房实物REITs的运作模式及其框架设计，指出应设立专业的基金管理公司在市场上筹集各类现存房源，这种方式不仅能够减少政府对公租房的投入，也能加快筹集公租房的进度，提高效率，减少资源浪费，节约时间成本。其次，分析了我国公租房REITs的具体案例，提出了对我国如何运用社会资本进入公租房的建设性意见。第六章中得出了本文的主要结论是社会资本完全有条件参与到我国公租房融资中，并且可以采取REITs模式进行资金筹集，同时也总结了本文提出的政府指导的REITs模式存在的问题，以及本文未涉及的公租房融资问题，期望对我国公租房资金管理与运行提供一些可供参考的意见。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景

1．2 选题意义

1．3 国内外研究综述

1．3．1 国外研究进展综述

1．3．2 国内研究进展综述

1．3．3 评述

1．4 研究内容、研究思路和技术路线

1．4．1 研究内容

1．4．2 研究思路和技术路线

1．4 研究方法

1．4．1 文献研究法

1．4．2 比较研究法

1．4．3 规范分析法

1．5 研究创新与不足

1．5．1 研究创新点

1．5．2 不足

第二章 社会资本参与公租房建设的理论基础及可行性分析

2．1 公共租赁住房融资概述

2．1．1 公共租赁住房概念

2．1．2 公共租赁住房的性质

2．1．3 公租房投融资特点

2．1．4 资本融资

2．2 公租房融资模式概述

2．2．1 REITs模式

2．2．2 PPP模式

2．3 社会资本参与公租房融资运营的可行性分析

2．3．1 我国公租房建设的资金来源

2．3．2 资金可行性分析

2．3．3 政策环境可行性分析

2．3．4 国外成功经验与人才实力

第三章 国外保障住房融资模式及其启示

3．1 欧洲国家社会住房融资运营机制

3．1．1 欧洲社会租赁住房存量与构成

3．1．2 多样化的社会住房提供者

3．1．3 欧洲国家社会住房资金来源与运营方式

3．2 美国REITs融资模式

3．2．1 美国REITs发展历程

3．2．2 美国REITs的优势

3．3 国际经验对我国公租房融资运营的启示

第四章 公共租赁房融资难题及成因分析

4．1 我国公租房融资的困境及其成因分析

4．1．1 我国公租房融资的困境分析

4．1．2 我国公租房融资困境的成因分析

4．2 收益率低是公共租赁房融资难的根本原因

4．2．1 公租房甚资与收益率低之间的关系

4．2．2 收益率低对公租房融资的影响形式

4．2．3 收益率低与其他因素之间的关系

第五章 激励社会资本参与公租房融资的模式创新

5．1 我国REITs融资模式框架的构建

5．1．1 我国公租房REITs的组织形式

5．1．2 我国公租房REITs的基金类型

5．1．3 公租房REITs的优势

5．2 我国公租房REITs的运作模式

5．2．1 政府主导型的REITs模式

5．2．2 我国公租房REITs中的政府定位

5．3 公租房实物REITs模式

5．3．1 实物REITs的模式设计

5．3．2 实物REITs的存量来源

5．3．3 实物REITs模式的优势

5．4 我国保障性住房REITs的案例分析

5．4．1 保障性住房REITs的实践背景

5．4．2 天津滨海新区REITs试点研究

5．4．3 评述与小结

5．5 我国发展公租房REITs的建议

5．5．1 建立科学的法律制度

5．5．2 加强对REITs管理机构的监督

5．5．3 扩宽市场准入机制

5．5．4 安排公租房试点城市

第六章 结论与展望

6．1 研究结论

6．2 研究局限性及展望

参考文献

致谢