城乡建设用地增减挂钩区拆迁农户补偿研究

摘要

为了解决城乡建设用地双增的问题，国务院2004年提出了城乡建设用地增减挂钩政策。“挂钩”一定程度上缓解了城市建设用地紧张与耕地保护的矛盾，也因此“挂钩”的范围由最初的五个试点省市逐渐向全国推行。但“挂钩”在运行的过程中并不是一帆风顺的，一些地方片面追求建设用地指标而忽略了对拆旧区农民利益的维护，“挂钩”中农民的利益主要体现在因项目拆旧所收到的补偿上，而现实中很多地方目前所确定的补偿金额无直接法律法规可循，加之农民所期望的补偿金额也因人而异，引起了农民与拆迁单位之间的矛盾。因此，研究“挂钩”区房屋拆迁中农户补偿问题对维护农民利益与城乡建设用地增减挂钩的顺利开展均有重要意义。
　　 本文在阅读、总结相关研究与理论的基础上，定性分析城乡建设用地增减挂钩区拆迁农户的损失构成，并确定各项损失的定价方法;通过设计调查问卷，以襄阳市为实证区域，测算了“挂钩”区拆迁农户应收到的补偿金额;并从农民对城乡建设用地增减挂钩的知情情况、农民住房与宅基地等情况、农民个人及家庭基本情况三个方面，选取因子，分析“挂钩”区房屋拆迁农户所期望补偿金额的影响因素。论文的主要结论有:
　　 (1)农户因参与城乡建设用地增减挂钩，其房屋拆迁过程中的损失既有直接损失也有间接损失;直接损失主要是地上附着物损失及装修等其他直接损失，间接损失为土地发展权转移损失。相应的对农户的补偿也应含两大部分，即地上附着物及其他直接损失补偿与土地发展权转移补偿。
　　 (2)本文采用CVM测算农地发展权价值，通过询问农民的支付意愿，得到研究区域农地发展权价值为76.85元/m2。被调查者的支付意愿受其性别、年龄、受教育程度、所从事职业以及家庭年总收入的影响。
　　 (3)从农民的视角出发，探索农户受偿意愿的影响因素。年龄、房屋建造年份、房屋建筑面积与对宅基地所有权的认知对期望的补偿金额有极显著的影响，家庭劳动人口数、宅基地面积对农民所期望的补偿金额有显著的影响;年龄、房屋建造年份、宅基地面积、建筑面积与期望的补偿金额呈正相关，家庭劳动人口数、对宅基地的正确认知与期望的补偿金额呈负相关。
　　 (4)农户普遍希望因腾出部分宅基地得到补偿，换言之是土地发展权转移的补偿。需将“挂钩”节余指标也就是节余的土地发展权归属于农民，并对腾出建设用地指标的农民予以补偿以保障搬迁农民的利益。
　　 文章最后从农户的知情权和参与权、完善相关法律法规、补偿的合理评估以及运作方式上提出了政策建议。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 违背农民意愿强拆强建，侵害农民利益

1．1．2 农民的知情权得不到保障

1．1．3 补偿标准低，农民利益受损

1．2 研究目的与意义

1．2．1 研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 文献综述

1．3．1 城乡建设用地增减挂钩研究

1．3．2 土地发展权起源及归属

1．3．3 土地发展权转移

1．3．4 土地发展权定价方法

1．4 研究内容

1．5 研究方法与技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 可能的创新点

2 城乡建设用地增减挂钩概述与理论基础

2．1 城乡建设用地增减挂钩概述

2．1．1 城乡建设用地增减挂钩涵义

2．1．2 城乡建设用地增减挂钩实质

2．2 本研究对象的界定

2．3 理论基础

2．3．1 外部性理论

2．3．2 产权理论

2．3．3 公平与效率理论

3 部分试点经验、“挂钩”区拆迁农户损失及其定价

3．1 部分挂钩试点经验

3．1．1 天津市“宅基地换房”

3．1．2 成都指标挂钩

3．1．3 重庆地票交易

3．1．4 评述

3．2 “挂钩”区拆迁农户损失定性分析

3．3 “挂钩’’区拆迁农户损失定价方法

3．3．1 地上附着物及其他损失定价

3．3．2 土地发展权转移损失定价

4 调查设计、调查结果与分析

4．1 问卷的设计

4．1．1 问卷初步设计

4．1．2 预调查与问卷的修改

4．1．3 问卷的内容

4．2 样本区选择与调查

4．2．1 样本区选择

4．2．2 样本区概况

4．2．3 样本点调查

4．3 样本描述性分析

4．3．1 受访者个人及家庭基本情况

4．3．2 受访者对“挂钩”的知情情况

4．3．3 受访者房屋及宅基地情况

4．3．4 小结

5 “挂钩”区拆迁农户补偿实证研究

5．1 研究区域现行补偿

5．1．1 以奖代补

5．1．2 按房屋间数补偿

5．1．3 按房屋面积补偿

5．2 “挂钩”区拆迁农户补偿额实证研究

5．2．1 地上附着物及其他损失补偿

5．2．2 土地发展权转移损失补偿

5．3 “挂钩’’区拆迁农户受偿意愿影响因素分析

5．3．1 影响因素选择与研究假设

5．3．2 模型的选择与说明

5．3．3 假设检验与分析

5．4 小结

6 研究结论及讨论

6．1 研究结论

6．2 政策建议

6．3 讨论

参考文献

附录：调查问卷

致谢