基于三阶段DEA方法的中国房地产业效率研究

摘要

房地产业是我国的支柱产业，是经济增长的重要引擎，其兴衰起伏对国计民生有很大影响。经过短短几十年的发展房地产业已取得了骄人的成绩，但是也出现了诸如库存高企、重复建设、盲目投资的问题，这对资源造成了严重浪费。目前我国房地产行业已从高速增长转向中低速增长的“新常态”，在这个关键时期如何高效率的运用现有资源，已成为房地产行业决胜的关键，探究科学合理的效率测算方法有助于客观把握我国房地产业效率的真实水平，找出制约效率提升的原因，为房地产业如何在市场经济条件下持续保持竞争力提供参考依据。
　　本文以我国31个省（市）房地产业效率为研究对象，首先对效率的概念及相关理论进行了界定和阐述。其次，定性分析了我国房地产业的发展状况。最后运用实证模型从动态和静态的角度测算了我国房地产业效率。实证研究主要分为两个部分，第一部分采用三阶段DEA模型对效率进行静态评价，该模型能将影响效率评价的外部环境和随机误差排除，因而能够真实的反映我国房地产业的效率水平；第二部分利用Malmquist指数计算31个省（市）房地产业的全要素生产率，对我国房地产业效率进行进行动态分析，找出了引起效率变动的原因。
　　研究结论主要有：第一，三阶段DEA模型测得的我国房地产业技术效率均值为0.631，技术效率水平较低，区域差异较为明显，东部地区始终高于中部和西部地区；第二，在剔除外部环境和随机误差等因素对效率的影响后，测得第一阶段和第三阶段的效率值差异较大，规模效率在第一阶段被高估，纯技术效率被低估；第三，三阶段DEA方法的实证结果表明，规模报酬递增引起的规模无效率是抑制我国房地产业技术效率提升的原因；第四，技术进步是我国房地产业效率提升的主要驱动因素。
　　最后从政府和行业的角度提出了提升房地产业效率的建议。针对政府，提出了完善市场运行机制，缩小地区效率差异；加强房地产业的投资引导，注重信息化建设的建议。针对房地产行业，提出了提高房地产业规模与集中度；鼓励创新，提升房地产业发展中的科技含量的建议。

目录

声明

绪论

一、选题背景、目的和意义

二、国内外文献综述

三、研究思路与研究方法

四、创新与不足

第一章 房地产业效率理论分析

第一节 效率相关理论以及评价方法介绍

第二节 房地产业效率的界定

第二章 我国房地产业发展状况分析

第一节 我国房地产业发展历程

第二节 房地产在国民经济中的作用

第三节 房地产业的运行现状分析

第三章 中国房地产业效率实证：模型、变量选取

第一节 三阶段DEA方法的效率评价模型

第二节 Malmquist生产率指数

第三节 变量选取

第四章 中国房地产业效率实证：三阶段DEA和Malmquist结果分析

第一节 第一阶段DEA实证结果分析

第二节 第二阶段SFA回归结果分析

第三节 第三阶段DEA实证结果分析

第四节 我国房地产业效率的Malmquist生产率指数分析

结论与建议

一、结论梳理

二、政策建议

参考文献

附录

致谢