论担保型房屋买卖合同的法律性质

摘要

民间借贷纠纷中，借款人与出借人通常签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，以此增加自己债权实现的几率。借款期限届满，出借人往往要求履行买卖合同（司法实践中多以房屋买卖合同为主）。将此类房屋买卖合同统称为“担保型房屋买卖合同”是较为形象的做法，一来理论界和实务界对其包含何种类型的房屋买卖尚未深入的研究和梳理;二来现有的讨论仅就个案分析个案，或将“以房屋买卖合同设置担保”情形与移转房屋所有权进行担保混同处理，在定性为让与担保后，继而在让与担保制度理论框架下分析“担保型房屋买卖合同的性质”，故理论和司法实务对此种担保型房屋买卖合同定性莫衷一是。
　　正确认定此种房屋买卖合同的性质，是正确分析和处理案件的关键，若要全面了解此种担保型房屋买卖合同面貌，首先要对实践中出现的房屋买卖有类型化的认识。在做出类型化梳理之后，需要进一步研究各种类型的性质，了解其认定的依据，进而梳理出担保型房屋买卖合同定性的思路，并对转移房屋所有权的担保型房屋买卖定性为让与担保。

目录

摘要

绪论

一、典型案例与问题的提出

(一)典型案例

1．朱俊芳与山西嘉和泰房地产公司商品房买卖合同纠纷案

2．指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

3．刘殿义与黑龙江上远房地产开发有限公司、王松波等民间借贷纠纷案

(二)问题的提出

二、担保型房屋买卖合同的界定与类型

(一)担保型房屋买卖合同的界定

(二)担保型房屋买卖合同的类型

1．担保隐蔽型与担保公开型

2．事前约定型与事后约定型

3．房屋无登记型与有登记型

三、担保型房屋买卖合同的司法定性及学说争议

(一)担保隐蔽型与公开型的定性

2．担保公开型的定性

(二)事前约定型与事后约型的定性

1．事前约定型之附生效(失效)条件的定性

2．事后约定型的定性

(三)房屋无登记型与有登记型的定性

1．房屋办理备案登记的定性

2．房屋办理预告登记的定性

3．房屋办理转让登记的定性

四、对诸学说的评价及提出本文观点

(一)对诸学说的评价

1．通谋虚伪意思表示说

2．违反物权法定说

3．代物清偿预约说、代物清偿说、新债清偿说

4．流担保说

5．让与担保说、后让与担保说

(二)本文观点

五、担保型房屋买卖合同性质的判断路径

(一)深化对“担保”概念的认识

(二)提炼担保型房屋买卖合同的共性原理

1．房屋买卖是手段，设置担保是目的

2．坚持中国物权变动的区分原则

(三)本文对转移房屋所有权担保型房屋买卖合同的定性

1．“有为借贷合同设定担保意思表示”且“办理不动产物权转让登记”的房屋买卖合同成立让与担保

2．转移房屋所有权担保型房屋买卖合同设定的让与担保是新型担保物权

3．转移房屋所有权担保型房屋买卖合同有效且设定的是物的担保

结语

参考文献

附录

致谢

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