写字楼物业管理费影响因素及定价研究

摘要

伴随中国社会经济的蓬勃发展及城市化进程的高速进步，商业物业发展迅速，成为开发、投资的新聚焦点。同时有些地方也出现了写字楼等商业物业供过于求，空置严重的情形。商业物业尤其是高端写字楼物业，由于其管理和操作难度大，再加之物价持续上涨，成本不断攀升，由此引起其管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难。目前，物业管理费收费模式及定价标准的研究与制定已经成为众多房地产开发企业、物业管理企业最关注的问题之一。
　　本文追踪国内外最新研究进展，结合国内实际情况，以全国100个写字楼项目为实证研究对象，通过数据统计分析，在此基础上归纳出在物业管理费构成中排列前三位的核心构成部分及其占比：（1）管理人员工资福利费用，占比38％；（2）公共设施维修保养费用，占比15%；（3）公共设施水电能耗费用，占比35%，以上三项核心费用合计在物业管理费占比达80%左右。
　　为了识别出引起这三项核心费用差异的诸多影响因素，以及对它们有影响的但仍未被识别出的因素，本文在以往研究结果的基础上，搜集特征数据，通过特征价格模型构建，将写字楼等级、复合程度、建筑面积、空调类型、电梯数量、智能化标准、建筑建成年限、楼层总数、空置情况、所在地理位置、城市区域这11项定为影响写字楼物业管理费定价的关键因素。
　　通过 Spass软件对统计数据进行深入细致计算，并运用相关分析、回归分析等统计分析方法，确定各个关键因素的对三项核心费用影响的权重，进而来确定各项核心费用及整体管理费的关键因素。
　　在识别出管理费定价关键因素的基础上，建立起写字楼物业管理费定价的特征价格模型，将搜集整理的2013年期间不同区域100个样本，进行时间序列及横断面数据资料的分析，并运用最小二乘回归估计技术，按不同的权重估算出写字楼物业管理费定价的调整系数，最终定出管理费的执行标准。并通过实际案例研究，得出特征价格法在定价准确性、时效性及科学性等方面比传统的成本定价法有明显的优势。本文的研究方法及研究结论，可以为企业制定高端写字楼物业管理费提供理论支撑，为高端写字楼的物业运营提供科学依据。

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第1章 绪 论

1.1 研究背景和问题提出

1.2 研究目的和意义

1.3 国内外研究现状

1.4 研究内容和研究方法

第2章 模型理论基础及影响因素识别

2.1 特征价格模型的理论基础

2.2 写字楼管理费构成及核心费用确定

2.3 写字楼管理费关键影响因素识别

2.4 本章小结

第3章 管理费定价模型构建及检验分析

3.1 研究样本描述

3.2 影响物业管理费特征变量的量化

3.3 写字楼管理费定价理论模型构建

3.4 写字楼管理费定价模型确认和分析

3.5 本章小结

第4章 A写字楼项目管理费定价案例分析

4.1 A项目概况

4.2 A项目2013年成本法定价过程与结论

4.3 A项目2014年特征法定价过程与结论

4.4 特征价格法与成本法定价比较分析

4.5 特征价格法定价研究结论实践意义

4.6 本章小结

结论

研究不足及展望：

附录

参考文献

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致谢

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