农用土地价格评估的理论与方法研究

摘要

农用土地作为一种重要的土地利用类型，具有经济、社会、生态功能；同时，农用土地也是一种重要的土地资产，具有经济、社会、生态价值。在快速的城市化及新农村建设的背景下，农用土地的流转、征收、转用等现象越来越普遍。为了更好地保障农民的切身利益，建立完善的农用土地市场，提高农用土地的使用效率，就必须建立合理的农用土地价格体系、评估方法体系。
　　 本文在对国内外农用土地价格评估分析和总结的基础上，采用理论分析与实证分析相结合、定量分析与定性分析相结合、多学科综合分析研究等方法，对农用土地的属性和权属及其对农用土地价格的影响因素进行了全面系统的分析，构建了农用土地价格评估的理论体系，归纳了不同农用土地的各种价格评估的方法和过程，深入分析了农用土地的经济、社会、生态价值及价格构成，提出了农用土地流转价格、转用价格、征农价格、征转价格的价格体系，并以河南省济源市为例，基于开发的农用土地估价信息系统进行了实证研究。本文主要包括以下几个部分：
　　 第一部分是绪论。主要在分析了农用土地价格评估背景、目的和意义，并对国内外的研究进展及存在问题进行了详细的分析和说明。
　　 第二部分是农用土地的属性和权属分析。农用土地具有经济属性、社会属性和生态属性，不同的属性决定了农用土地不同的价格构成；农用土地的权属包括集体土地所有权、集体土地承包经营权、国有农用土地使用权、“四荒地”产权，不同的农用土地产权具有不同的价格。
　　 第三部分对农用土地的价值构成、价格构成、价格体系及其影响因素等进行了系统分析。农用土地的价值由经济价值、社会价值和生态价值构成，与此相对应，农用土地的价格包括经济价格、社会价格、生态价格；由此，农用土地的价格体系包括农用土地流转价格、转用价格、征农价格、征转价格；影响农用土地价格的因素包括经济因素、社会因素和生态环境因素，各种因素对农用土地价格有着不同的影响。
　　 第四部分重点探讨了农用土地价格的理论基础，并分析了各种理论对农用土地价格评估的作用。农用土地价格评估的理论基础主要有农用土地效用理论(包括地租理论、区位理论、土地肥力理论)、农用土地成本理论、农用土地供求理论等，这些理论是构建农用土地价格评估方法、建立农用土地评估模型的理论依据。
　　 第五部分在总结国内外有关土地价格评估方法的基础上，结合农用土地的特点，提出了各种农用土地不同价格的评估方法，并根据农用土地价格评估的需要，探讨了农用土地估价信息系统的设计与实现。农用土地经济价格主要是由农用土地的经济价值决定的，其评估的主要方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益倍数法等；农用土地社会价格是由农用土地的社会价值决定的，即农用土地作为农民生存保障功能、社会福利功能和保障粮食安全功能的社会价值，包括农用土地社会保障价格及社会稳定价格，并分别通过养老保险金、耕地开垦费等替代方法予以评估；农用土地的生态价格是由农用土地的生态价值决定的，即农用土地的净化空气、减少污染、保持水土、维护物种多样性等功能的生态价值，主要通过假设市场评价法、费用支出法、恢复和保护费用法、收益还原法、影子工程法等方法予以评估。农用土地评估离不开GIS技术的支持，本文具体探讨了农用土地估价信息系统的总体设计、数据库设计、详细设计及主要功能的实现，并以MapGIS作为基础平台，基于类库的方式进行二次开发予以实现。
　　 第六部分以河南省济源市为例，基于农用土地估价信息系统，在对农用土地进行综合级别划分的基础上，采用本文设计的评估方法，对各种农用土地的不同价格进行了评估，并对评估结果的进行了分析。研究结果表明，在各级别经济价格中，园地价格最高，耕地价格次之，林地最低，同一地类价格随着级别降低而降低；在各级别社会价格中，耕地最高，园地次之，林地最低，同一地类随着级别降低，价格也逐渐降低；在各级别生态价格中，林地最高，园地次之，耕地最低，同一地类价格随着级别降低而降低；在各级别综合价格中，耕地价格最高，园地价格次之，林地价格最低。这些变化规律符合济源市实际。
　　 第七部分是结论与建议，对全文进行总结，指出了本文存在问题及今后的研究方向。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章 绪论

1.1研究背景

1.1.1宏观背景

1.1.2微观背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究目的

1.2.2研究意义

1.3国内外研究进展

1.3.1国外研究进展

1.3.2国内研究进展

1.3.3国内外研究评述

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究内容与框架

1.5.1研究目标

1.5.2研究内容

1.5.3研究框架

第二章 农用土地属性及权属分析

2.1农用土地概念

2.1.1土地概念

2.1.2农用土地概念

2.2农用土地属性

2.2.1经济属性

2.2.2社会属性

2.2.3生态属性

2.2.4农用土地属性对估价的影响

2.3农用土地权属

2.3.1集体土地所有权

2.3.2集体土地承包经营权

2.3.3国有农用土地使用权

2.3.4“四荒地”产权

2.3.5农用土地权属对估价的影响

第三章 农用土地价格体系及影响因素分析

3.1农用土地价值构成

3.1.1经济价值、社会价值与生态价值

3.1.2市场价值与非市场价值

3.1.3使用价值与价值

3.2农用土地价格构成

3.2.1经济价格、社会价格与生态价格

3.2.2有形收益价格与无形收益价格

3.2.3土地物质价格与土地资本价格

3.3农用土地价格体系分析

3.3.1农用土地流转价格

3.3.2农用土地转用价格

3.3.3农用土地征农价格

3.3.4农用土地征转价格

3.4农用土地价格影响因素分析

3.4.1经济因素

3.4.2社会因素

3.4.3生态环境因素

第四章 农用土地价格评估的理论研究

4.1农用土地效用理论

4.1.1地租理论

4.1.2区位理论

4.1.3土地肥力理论

4.2农用土地成本理论

4.2.1成本的涵义

4.2.2成本理论的基本内容

4.2.3成本理论的指导作用

4.3农用土地供求理论

4.3.1农用土地供求涵义

4.3.2需求理论的基本内容

4.3.3供给理论的基本内容

4.3.4供求理论的指导作用

第五章 农用土地价格评估的方法与技术研究

5.1农用土地评估的方法

5.1.1农用土地经济价格评估的方法

5.1.2农用土地社会价格评估方法

5.1.3农用土地生态价格评估方法

5.2农用土地估价信息系统技术

5.2.1系统分析与总体设计

5.2.2数据库设计

5.2.3系统详细设计

5.2.4系统实现

第六章 农用土地价格评估的实证研究

6.1济源市概况

6.1.1地域位置与行政区划

6.1.2自然概况

6.1.3社会经济概况

6.2济源市农用土地利用现状分析

6.2.1济源市土地利用结构

6.2.2济源市农用土地利用特点

6.3济源市农用土地综合级别划分

6.3.1农用土地综合级别划分的方法与程序

6.3.2农用土地综合定级因素因子及其权重

6.3.3农用土地综合定级资料的调查与整理

6.3.4农用土地综合定级因素作用分值

6.3.5农用土地综合级别划分及结果分析

6.4济源市农用土地价格评估

6.4.1农用土地经济价格评估

6.4.2农用土地社会价格评估

6.4.3农用土地生态价格评估

6.4.4农用土地价格评估结果及分析

第七章 结论、创新与建议

7.1研究结论

7.2研究可能的创新之处

7.3问题与建议

7.3.1存在问题

7.3.2建议

附图:济源市农用土地综合级别图

参考文献

致 谢