市场比较法在居民住房价值评估中的应用

摘要

房地产业是我国第三产业的重要组成部分，它的发展带动了50多个相关行业的快速增长,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用。居民住房是人们赖以生存和发展的最重要也是最基本的条件，在房地产被炒的越来越热的今天，越来越多的广大人民群众也开始时时刻刻关心房产走势的问题，房地产业已经成为社会生产和生活不可缺少的要素之一，而房产的价格俨然成为人们必不可少考虑的重点。评估行业的发展也是顺应了房产行业发展的需要，对稳定房产市场和法律的有效实施都起到了一定的积极作用。随着房地产行业支柱地位表现的越来越明显，房产价格在市场中的杠杆作用也越来越突出。房产估价作为一种以房产价格的经济性鉴证为主的行业,主要用来保障房产交易中的各方权益,在房产市场中起着“经济警察”的作用。人们出于租赁、抵押、买卖或是转让的目的，需要依靠评估机构给出的参考价格来进行决策。离开了它,房产市场就难免失去其公平性,而缺乏公平性的竞争,就不会有稳定的市场秩序。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。
　　本文首先从研究的背景、意义及国内外的研究现状出发，进而对市场比较法的理论依据、适用对象、假设前提、限制条件以及操作程序等方面进行简述，旨在确保在运用市场比较法时能以理论为依据避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果。其次，从微观和宏观两个方面分析影响房产评估价格的因素，其中涉及的因素主要包括有：利率、汇率、居民收入水平、交通条件、物业设施、居住环境等。所有影响因素会通过市场调查取得的汇总数据，采用多因素分析的方法，借助SPSS软件分析得出影响程度大小，进而赋予其权重系数用于评估对象因素的修正中。接下来是市场比较法在实际案例中的计算操作，重点通过对选取可比实例价格的修正，得出比较基准价格，并在此基础上得出最终的评估价格。对于评估结果与实际价格之间的差异会给出一定的分析和解释。本文的最后会对整个方法运用中的不足做一个简单的阐述，也会针对这些不足提出一些合理的建议。

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1 绪论

1.1 研究背景及意义

1.2 国内外研究现状

1.3 研究内容及方法

1.4 研究思路和创新点

2 居民住房及评估方法概述

2.1 评估居民住房的理论研究

2.2 评估方法的阐述与分析

2.3 市场比较法的基本理论

3 影响居民住房价格的因素

3.1 宏观环境影响的分析

3.2 微观环境影响的分析

3.3 多因素分析法的运用

4 案例分析

4.1 背景介绍

4.2 价值评估过程

4.3 评估结果分析

4.4 成本法的运用

4.5 两种方法的分析比较

5 总结

5.1 市场比较法运用的特殊性

5.2 运用市场比较法存在的问题

5.3 针对问题的改进措施

参考文献

附录

致谢