我国房地产泡沫对住房按揭贷款的风险及管理

摘要

我国房地产市场在经过上世纪90年代的低迷后，本世纪出现了快速的上涨，部分地区出现了较为严重的价格和价值的背离，房地产投机炒作的现象有愈演愈烈的趋势。虽然，随着国家调控房地产价格过快上涨政策出台后，部分地区的房地产泡沫得到一定的控制，但房地产泡沫的影响仍将长期存在。 由于房地产行业的非常特殊性，如果房地产泡沫破灭，将冲击国家经济的发展，损害金融行业的稳定和安全，抑制房地产行业的持续经营。在损失传导中，房地产泡沫破灭后，首先冲击的对象是银行业。其原因是：一方面是由于房地产行业的高负债特点，较高的财务杠杆将使房地产风险直接转移到银行系统中，造成大量的呆账和坏账，并危及整个金融系统的安全。另一方面，我国房屋的消费者，特别是进行房屋买卖的投机者，其购买方式大都以住房按揭贷款为主。这一特征也决定了在房地产泡沫破灭后，贷款人的违约可能性增加。 如果房地产泡沫进一步引发经济危机，将是人们收入水平的下降，而收入水平的下降则将进一步加剧银行呆账和坏账的规模，从而导致经济出现较长期的衰退。由房地产泡沫引发的经济衰退的事例，不仅在国际上大量存在，而且在我国也有惨痛的教训。国际上，日本经济的长期低迷就是一个典型的例子。而我国海南房地产泡沫后的萧条则是我国经济发展过程中的又一案例。 抑制房地产泡沫的产生首先要避免过度的投机需求，并通过有效的政策，实现房地产市场供给和需求的平衡；同时在舆论宣传上合理引导消费，使价格保持在理性的水平。由于银行是房地产泡沫破灭后，损失传导中的首要冲击目标。因此，银行业要充分研究房地产市场，做到提前有预测，事中有对策，事后有善后的策略。同时，要建立有效的风险摔制体系，降低房地产泡沫破灭后银行业的损失，保证金融系统的安全有效。 银行业如何有效地避免房地产泡沫破灭后的冲击，这是理论界和金融界要重点解决的问题，也是各国政府非常关心和亟待解决的问题。我国房地产价格近年来出现高速上涨，一些沿海地区房地产的泡沫成份已经成为国家宏观调控的主要对象，研究房地产泡沫破灭后，如何控制银行贷款风险具有特别重要的意义。 在本文将着眼于银行业在房地产贷款过程中，如何制定有效的贷款策略，如何建立完善的风险控制体系等问题进行分析，主要包括以下方面的内容： 1、重点分析房地产泡沫对住房按揭贷款的影响。从国内国外案例进行分析，描述房地产泡沫对国家经济的发展的影响，对银行业的冲击状况。 2、对房地产泡沫破灭后，投资者的经济行为分析。讨论房地产市场价格下降条件下，贷款人违约的行为分析。在分析中，将对住房按揭贷款的违约行为进行了进一步的细分，将违约划分为“被迫性违约”和“理性违约”。其中，“被迫性违约”是由于个人经济状况恶化，收入水平下降，导致：尢力偿还贷款而出现的被迫性违约；而“理性违约”则是贷款人虽具有还贷的能力，但从经济利益出发，贷款人根据市场状况主动进行违约的一种模式。从我国现阶段的情况来看，存房地产泡沫破灭后，理性违约将有可能出现增长的趋势。由于“被迫性违约”和“理性违约”在本质上存在筹异，银行在进行风险管理上的策略也是不同的。 3、建立“被迫性违约”和“理性违约”两种不同违约行为的经济模型分析。通过经济分析确定并得出两种违约发生时的条件，从而限制并控制违约条件的发生，从根本上避免违约行为的发生。 4、针对贷款人不同信用等级，采取不同的费用政策，达到降低银行贷款风险的目的。提出对不同信用等级实行差别费用，以数量分析的手段，建立差别收费的标准模型。即通过费用政策，提高贷款人的信用意识，降低违约的一种方法。 住房按揭贷款足银行贷款的一个重要组成部分，但住房按揭贷款弓其他形式的贷款不同，特别是住房按揭贷款中抵押标的是房屋，而房屋的价值受到房地产市场价格的影响，在房地产市场价格大幅度波动的情况下，这将直接影响到贷款人的行为。如何避免违约，降低银行贷款风向一直是银行业要解决的重要问题。 本文在充分借鉴国内外理论和实际成果的基础上，力图有所创新，希望通过经济分析找出违约产生的原因。同时，也希望利用不同信用等级实行差别费用的方法来解决由于违约所导致银行的经济损失。

目录

摘要

第一章概述

第二章房地产泡沫的概述

第三章房地产泡沫与银行贷款风险

第四章住房按揭贷款的风险管理

第五章按揭业务风险管理的策略

第六章信用风险管理

致谢

参考文献