一线城市二手房市场发展现状及发展趋势研究

摘要

房地产市场由一手房市场、二手房市场和租赁市场组成，房屋需求主要为安置型需求、实用型需求和舒适型需求，同一种需求可能对应不同的消费水平，例如高收入水平消费者可以购买一手房来满足其舒适性需求，而中低收入者只能购买二手房来满足其舒适性需求。因此，不同收入水平的消费者在满足其需求时，都为较低收入水平的消费者购买二手房提供可能，二手房市场成为链接一手房市场和租赁市场的重要环节。
　　2011年以来，一线城市二手房市场快速发展，成交量已超过一手房成交量，二手房市场一片繁荣。但是相对于发达国家的发展水平，我国二手房市场还存在一定的发展空间，作为一个正在转型的大国，二手房市场存在的问题具有中国特色，认识和解决这些问题，对于促进二手房市场健康发展具有重要作用。
　　本文运用文献分析法、比较分析法、动态分析和比较研究相结合、定量分析与定性分析相结合的方法，首先阐述了国内二手房市场的发展现状，然后分析了二手房市场发展理论—住宅过滤理论，进一步分析了我国一线城市二手房市场的发展趋势，并介绍和分析了美国、日本、德国和香港二手房市场发展现状、发展特点。本文对一线城市二手房市场发展的研究表明:(1)二手房市场在购买、销售和中介方面存在着以下主要问题:二手房产权不清、二手房交易手续复杂、二手房中介机构行为不规范等问题;(2)二手房市场发展趋势:北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手房的需求将增加，供给将有限增加，二手房房价将平稳增长，并且二手房市场有向地段中心迁移的趋势。文章最后部分借鉴发达国家和地区二手房市场的发展经验对我国二手房市场的发展提出相应的政策建议。

目录

声明

摘要

第一章 导论

1．1 研究背景、目的和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究目的

1．1．3 研究意义

1．2 国内外相关文献述评

1．2．1 国外相关文献综述

1．2．2 国内相关文献综述

1．2．3 国内相关文献述评

1．3 研究内容和研究方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．4 论文创新点

第二章 二手房市场发展的理论分析

2．1 相关概念的界定

2．1．1 一线城市

2．1．2 二手房市场

2．2 二手房的分类

2．3 关于住房市场发展的过滤理论

2．3．1 二手房形成的原因

2．3．2 二手房与一手房的相互关系

2．3．3 二手房的空间变动特点

2．3．4 二手房市场的发展规律

2．4 二手房市场供给的影响因素分析

2．4．1 制度因素

2．4．2 税收政策

2．4．3 区位因素

2．5 二手房市场需求的影响因素分析

2．5．1 金融政策

2．5．2 税收政策

2．5．3 文化因素

2．5．4 区位因素

第三章 一线城市二手房市场发展现状及存在问题分析

3．1 一线城市二手房市场供求与房价运行状况

3．1．1 一线城市二手房市场供求状况

3．1．2 一线城市二手房价格

3．1．3 一线城市二手房市场发展水平

3．2 一线城市二手房市场发展的总体特征

3．2．1 二手房市场占房屋市场份额较大

3．2．2 二手房价格与一手房价格的变动趋势大体一致

3．3 一线城市二手房市场发展存在的问题

3．3．1 一线城市二手房市场购买环节出现的问题

3．3．2 一线城市二手房市场销售环节出现的问题

3．3．3 一线城市二手房市场中介机构出现的问题

第四章 我国一线城市二手房市场发展趋势分析

4．1 一线城市二手房供给变动趋势分析

4．1．1 北京二手房供给变动趋势分析

4．1．2 上海二手房供给变动趋势分析

4．1．3 广州二手房供给变动趋势分析

4．1．4 深圳二手房供给变动趋势分析

4．2 一线城市二手房需求变动趋势分析

4．2．1 北京二手房需求变动趋势分析

4．2．2 上海二手房需求变动趋势分析

4．2．3 广州二手房需求变动趋势分析

4．2．4 深圳二手房需求变动趋势分析

4．3 一线城市二手房房价变动趋势分析

4．3．1 北京二手房房价变动趋势分析

4．3．2 上海二手房房价变动趋势分析

4．3．3 广州二手房房价变动趋势分析

4．3．4 深圳二手房房价变动趋势分析

4．4 一线城市二手房空间结构变动趋势分析

4．4．1 北京二手房空间结构变动趋势分析

4．4．2 上海二手房空间结构变动趋势分析

4．4．3 广州二手房空间结构变动趋势分析

4．4．4 深圳二手房空间结构变动趋势分析

第五章 发达国家和地区二手房市场发展的经验与借鉴

5．1 美国二 手房市场的发展

5．1．1 美国二手房市场发展现状

5．1．2 美国二手房市场发展的原因

5．2 日本二手房市场的发展

5．2．1 日本二手房市场的发展现状

5．2．2 日本二手房市场发展的原因

5．3 德国二手房市场的发展

5．3．1 德国二手房市场发展现状

5．3．2 德国二手房市场发展的原因

5．4 香港二手房市场的发展

5．4．1 香港二手房市场发展现状

5．4．2 香港二手房市场发展的原因

5．5 国外二手房市场发展的经验与借鉴

5．5．1 明确住房产权

5．5．2 实行多样化的金融支持

5．5．3 制定明确的税费政策

5．5．4 完善二手房监管政策

第六章 促进一线城市二手房市场发展的对策建议

6．1 完善二手房产权，促进二手房市场交易

6．1．1 明晰二手房产权

6．1．2 简化二手房交易手续

6．1．3 强化售房者谨慎委托意识

6．2 完善二手房税负制度，促进二手房市场交易

6．2．1 完善二手房税费

6．2．2 简化销售税费

6．2．3 打击售房者不良行为

6．3 加强二手房金融支持，促进二手房市场交易

6．3．1 创新二手房金融产品

6．3．2 加强二手房金融监管

6．4 加强二手房中介机构监管，促进二手房市场交易

6．4．1 完善二手房中介监管

6．4．2 加强二手房信息透明度建设

6．4．3 规范二手房中介机构行为

6．4．4 加强中介机构组织管理

论文小结

参考文献

致谢

攻读学位期间发表论文情况