我国房地产投资信托基金的运作及问题研究——以鹏华前海万科REITs为例

摘要

自20世纪90年代以来，房地产已然成为我国社会经济中影响面广并且发展迅速的支柱性产业之一。而近几年来，房地产开发经营企业需要积极寻求、探索新的融资方式。受2008年金融危机的影响，我国股市长期处于低迷状态，社会闲置资金充裕。房地产投资信托基金（REITs）的引入可以解决社会闲置资金充足而房企资金短缺的矛盾。我国在内地公开上市的REITs目前仅有2015年9月在深交所上市的鹏华前海万科REITs，其表现备受大众关注，它在内地的运作实践与发展会为我们积累大量的经验与教训。
　　本文主要采用了文献研究法、实证分析法和案例分析法，以REITs的基本概念为切入口，简要介绍了REITs的含义及分类、在国外及香港地区的发展、在中国的发展情况。然后详细介绍了本文案例鹏华前海万科 REITs的相关基本情况。再从组织形式、投资运作、募集及交易方式、运作方式、收益及分配五个方面对鹏华前海万科REITs的运作模式进行分析，同时采用实证分析法从与股票市场的相关性、价格波动性和投资收益三个方面对鹏华前海万科REITs自成立以来的市场表现进行分析，进而揭示其特点及在运作中存在的问题。最后对我国内地建立REITs市场进行理论层面的思考，为内地今后发行更多的REITs产品提供借鉴性建议与意见。
　　本文以鹏华前海万科REITs为例，对我国房地产投资信托基金的运作及问题进行研究，可以为内地以后发行更多的REITs产品提供真实的案例借鉴，推动我国REITs市场更快更好的建立发展完善。

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1 绪论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 文献综述

1.2.1 国外文献综述

1.2.2 国内文献综述

1.3 研究思路与创新不足之处

1.3.1 研究思路

1.3.2 创新及不足之处

2 REITs的概念及发展

2.1 REITs的概念

2.1.1 REITs的含义

2.1.2 REITs的分类

2.2 REITs在国外及香港地区的发展

2.2.1 REITs在美国的起源发展

2.2.2 REITs在其他国家（地区）的发展

2.3 REITs在国内的发展

2.3.1 REITs的中国化进程

2.3.2 REITs在国内的发展现状

2.3.3 REITs在国内发展的市场环境

3 案例介绍

3.1 案例背景

3.2 鹏华前海万科REITs的发行与上市

3.3 鹏华前海万科REITs的基本情况

3.3.1 鹏华前海万科REITs的主要当事人

3.3.2 鹏华前海万科REITs的投资

3.3.3 鹏华前海万科REITs的项目

3.3.4 鹏华前海万科REITs的项目参与主体与交易基础

3.3.5 鹏华前海万科REITs的增信保障机制及收益分配

4 案例分析

4.1 鹏华前海万科REITs的运作模式分析

4.1.1 组织形式

4.1.2 投资运作

4.1.3 募集及交易方式

4.1.4 运作方式

4.1.5 收益及分配

4.1.6 小结

4.2 鹏华前海万科REITs的市场表现分析

4.2.1 鹏华前海万科REITs与股票市场相关性分析

4.2.2 鹏华前海万科REITs的价格波动性分析

4.2.3 鹏华前海万科REITs的投资收益分析

4.3 鹏华前海万科REITs的特点

4.3.1 投资风险可控

4.3.2流动性好且透明度高

4.3.3引导投资者优化资金配置结构

4.3.4和股市相关性低且回报好

4.4 鹏华前海万科REITs在运作中存在的问题

4.4.1 多重委托代理关系

4.4.2 收益来源单一

4.4.3 运作风险相对较高

4.4.4 利益分配机制缺乏可持续性

5 案例研究总结

5.1 本案例研究的结论

5.2 本案例研究的启示

5.2.1 中国商业地产发展不稳定

5.2.2 缺乏税收优惠

5.2.3 法规及监管的缺失

5.2.4 缺乏专业型及复合型人才

5.3 相关建议

5.3.1 建立完善的法律体系

5.3.2 建立和完善针对REITs的监管体制

5.3.3 培养专业型及复合型人才

参考文献

致谢