土地价格与商品房价格的关系初探

摘要

自从我国住房制度改革以来，经济长足发展，居民收入增加，商品房价格也明显上涨。由于城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好发展机遇。然而，地价与房价两者间的关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率等以及对整个社会的发展来说非常重要；弄清地价和房价的比例关系以及其相互影响的关系，不仅有利于城市面貌的改善和人民生活水平的提高，而且可以促进房地产市场和经济社会的持续健康发展。
　　 本文在借鉴国内外学者相关研究的基础上，结合我国房地产市场的实际信息情况，选取了2000年第1季度至2008年第4季度全国土地交易价格指数和全国房屋销售价格指数以及深圳、上海土地交易价格指数和商品房交易价格指数为基准，将三者的图形与利率变化的图形进行了比较，并对同期土地价格、房屋价格和异期土地价格、房屋价格进行了比例关系的分析。另外，为了分析地价与房价的相互影响关系，本文以2001年第一季度至2008年第4季度深圳土地交易价格指数和商品房交易价格指数为样本，进行了因果分析和短期回归模型的OLS估计分析，得出了地价、房价短期时间内相互影响程度的数量关系，从而为政府有关部门制定相关政策提供依据，为开发商正确做出投资开发决策提供参考。
　　 研究分析发现，我国的房地产的价格变化趋势与利率的变化趋势一致，这与理论情况下，利率的提高会抑制房地产价格的上涨刚好相反；从同期、异期的图形比较来看，无论是土地价格，还是商品房价格，都不是人为因素来决定的，其是由房地产市场内部运行决定的；从Granger因果检验分析结果来看，地价与房价之间并不存在长期简单的因果关系，只在滞后期1～2期时有一定作用；从深圳市数据的计算来看，土地价格受商品房价格的影响程度要大于商品房价格受土地价格影响的程度，其比例关系分别大约是90％与10％。
　　 本文只是对城市地价、房价关系的初步探索，由于影响城市土地价格和商品房价格因素的复杂性和多样性，回归分析模型当中还需要后续的完善和深入，以期获得更高更实用的价值。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章 绪论

1.1 选题的背景、目的和意义

1.1.1 研究的背景

1.1.2 研究的目的及意义

1.2 文献综述

1.2.1 国内研究现状

1.2.2 国外研究现状

1.3 主要研究方法、研究思路及论文框架

1.3.1 论文研究的方法

1.3.2 论文的研究思路

1.3.3 论文研究的框架

1.4 本章小结

第二章 地价与房价的相关理论

2.1 土地价格的特点、内涵、本质及构成

2.1.1 地价的特点

2.1.2 地价的内涵

2.1.3 地价的本质

2.1.4 地价的构成

2.1.5 土地城市化转变过程中价格的形成

2.2 房屋价格的特点、内涵、本质及构成

2.2.1 房价的特点

2.2.2 房价的内涵

2.2.3 房价的本质

2.2.4 房价的构成

2.2 相关理论

2.2.1 地租理论

2.2.2 地价与地价评估理论

2.2.3 供需理论

2.2.4 区位理论

2.3 本章小结

第三章 城市地价与房价的变动及影响因素

3.1 城市地价变动情况

3.1.1 发达国家地价变动情况

3.1.2 发展中国家地价变动情况

3.2 城市土地价格的影响因素

3.2.1 地租量的影响

3.2.2 利息率的影响

3.2.3 投资与供求的影响

3.2.4 物理因素的影响

3.2.5 相关国家政策制度的影响

3.2.6 土地投机的影响

3.3 城市房价变动情况

3.3.1 土地资源相对富裕的欧美发达国家

3.3.2 土地资源相对稀缺的亚洲发达国家

3.3.3 我国大中城市的房价

3.4 城市商品房价格的影响因素

3.4.1 经济因素

3.4.2 行政因素

3.4.3 社会因素

3.4.4 环境因素

3.4.5 其他因素

3.5 本章小结

第四章 城市地价与房价的比例计算

4.1 模型建立

4.2 数据采集与分析

4.3 土地价格指数与房屋价格指数比例计算及其与利率的比例分析

4.4 同期土地价格、房屋价格的比例计算

4.5 异期土地价格、房屋价格的比例计算

4.6 本章小结

第五章 深圳市地价与房价的计量实证分析

5.1 因果检验

5.2 地价和房价短期回归模型的OLS估计分析

5.3 本章小结

结论及政策建议

参考文献

附录 统计计算检验结果

攻读硕士学位期间取得的研究成果

致谢