商品房预售法律问题研究——以开发商、购房者、银行三方主体为研究视角

摘要

近几年房子成了中国人民的大问题，全民围着房子转，场面蔚为壮观，尤其是当有新的楼盘开售时，连夜排队成了家常便饭。但是我国人民习以为常的事情，却包含着很多问题，既有不良开发商失信于购房者或房屋质量及权利瑕疵，又有办理预购房屋按揭过程中的法律纠纷，还有政府对房地产行业规制的缺位或越位。在纷繁的争议中，商品房预售制度广受诟病，人们把经过轮番哄抬的高房价归咎于预售制度，认为是预售制度给开发商带来了巨额利润却以损害购房者利益为代价。本文正是基于学界及普通人对商品房预售制度的关注展开的。
　　 本文对复杂的商品房预售制度的研究围绕开发商、购房者及提供按揭贷款的银行，关注各方主体在参与预售过程中可能存在的各种问题，并针对问题提出对策。另外，在我国现实状况下，政府部门在力主发展房地产业及我国住房制度改革过程中发挥着独特作用，影响甚大，故而在提出完善商品房预售制度对策时将政府部门担负的责任义务做单独介绍，形成以政府部门制定宏观政策为基础，以商品房预售款监管为核心，开发商、购房者及银行遵守房地产业相关法律法规为重点的商品房预售制度体系，从而有效避免商品房预售中存在的各种问题。

目录

文摘

英文文摘

声明

引言

一 研究背景

二 研究意义

第一章商品房预售法律关系基本问题

第一节商品房预售制度在我国大陆地区的发展

第二节商品房预售法律关系

第二章商品房预售中的开发商

第一节现行法律对开发商进行商品房预售的要求

一 房地产开发商的设立条件

二 房地产开发商进行商品房预售的条件

第二节房地产开发商在现实中存在的问题

一 资金紧张 融资渠道单一

二 虚假广告

三 假按揭

四 无证预售

五 预售房屋抵押

第三章商品房预售中的购房者

第一节信息不对称

第二节提高自我防范意识

第四章商品房预售中办理预售按揭的银行

第一节房地产开发商对银行的依赖

第二节购房者对银行的依赖——按揭贷款

第五章商品房预售法律制度存在问题的完善对策

第一节加强对房地产开发商的有效监管

一提高房地产开发商的行业准入门槛

二加强对房地产开发商预售全过程的监管

第二节切实保护购房者利益

第三节防范银行系统金融风险的对策

第四节政府相关部门监管协调要到位

第五节强化对预售款的监管

结语

参考文献

致谢