预售商品房再转让法律问题研究

摘要

预售商品房再转让，也即期房再转让，是指预购人和开发商（预售人）订立预售商品房买卖合同之后，预购人出于牟利或者其他原因将其购买的没有获得房产证的预售商品房转让给第三人的行为。近年来，我国房地产市场快速发展，房价也持续上涨，但从开发商取得商品房预售许可证开始，到开发商办理完毕初始登记取得房屋产权证书之间的这段时间内，由于种种原因不可避免地会出现预购人再转让已购买的预售商品房的交易行为，但目前我国法律对于预售商品房的再转让没有统一的立法规定，各地方的地方性法规也是混乱不堪，有些允许自由转让，有些则严格禁止。因此，没有统一的法律调整和解决预售商品房的再转让所引起的纠纷，必然导致市场混乱，严重影响我国房地产市场的健康发展。
　　本文由一个预售商品房再转让纠纷的典型案例引入，结合法学基础理论知识，对预售商品房再转让行为进行释义，对预售商品房再转让的性质、预售商品房再转让合同的效力以及我国预售商品房再转让法律规制的现状和完善预售商品房再转让制度等方面做出了较为详细的阐述，具体分为四章加以论述：
　　第一章：案情回顾及争议焦点，叙述了基本案情以及法院认定的预售商品房再转让行为的性质和最终裁判，分析案情，提出案件争议焦点。第二章：预售商品房再转让相关法律理论概述，从法学理论出发对预售商品房再转让进行分析。第三章：我国预售商品房再转让立法现状及评析，从国家立法层面和地方立法层面对预售商品房再转让立法进行分析和评述。第四章：对我国预售商品房再转让法律规制的思考和建议。在前文分析的基础上，从统一立法、转让的条件和程序、预告登记、建立完善的“转按揭”制度、预购人的权利瑕疵担保责任以及实行强制登记备案制度等方面对我国预售商品房再转让提出立法建议。

目录

声明

第一章 案情回顾及争议焦点

1.1 基本案情

1.2案件争议焦点

第二章 预售商品房再转让问题相关法律理论概述

2.1 预售商品房释义

2.2预售商品房再转让释义

2.3预售商品房再转让法律规制的价值意义

2.4预售商品房再转让法律性质分析

2.5预售商品房再转让合同效力分析

第三章 我国预售商品房再转让立法现状及法律评析

3.1国家关于预售商品房再转让的立法规定和相关司法解释

3.2地方关于预售商品房再转让的立法规定

3.3对我国预售商品房再转让立法现状的评析

第四章 对我国预售商品房再转让法律规制的思考和建议

4.1法律应对预售商品房可否再转让做出明确的规定

4.2法律应明确预售商品房有效转让的要件

4.3规定预售商品房再转让预告登记制度

4.4建立完善的“转按揭”制度

4.5规定预购人的权利瑕疵担保责任

4.6对预售商品房再转让实行强制登记备案制度

结束语

参考文献

致谢