预售商品房再转让可行性法律问题研究——以期待权法律保护为视角

摘要

销售中的商品房分为现房和期房，现房转让是指具有商品房所有权的一方转让商品房所有权的行为。与现房转让不同，预售商品房再转让的标的物是尚处于建设中的商品房或者是虽然竣工但未办理过户手续的商品房，正是预售商品房再转让的转让方没有获得房屋所有权这一特殊性，而现行法律并没有明确规定预售商品房再转让行为是否可行，理论界对此亦是莫衷一是。 因此，预售商品房再转让问题不断成为研究热点。　　本文从预售商品房再转让现象的案例分析其普遍性。梳理主要法律、法规的不足，引入期待权理论以解释预售商品房再转让现象，从而指出预售商品房再转让的可行性。同时介绍预告登记制度利于维护预售商品房再转让的相关主体权益。本文章具体包括三大部分：第一部分。通过司法案例指出实践审判中的预售商品房再转让现状。并进一步介绍预售商品房再转让概念、法律法规和理论研究现状。旨在说明无论是实践审判、法律法规、乃至理论研究对预售商品再转让可行性种莫衷一是。第二部分。本文的重点部分。首先，列举附条件民事法律行为、后位继承、不动产登记申请后受让人期待权等典型的期待权。从所列举的典型期待权综合分析期待权具有的构成要素和效力。最后，阐述预售商品房预购人所享有的权利实质属于期待权，预售商品房再转让具有可行性。第三部分。在肯定预售商品房再转让可行性基础上，结合我国现有预售登记制度,从对预告登记效力的分析入手，指出设立预告登记制度有利于保护预售商品房受让方的利益，利于保护受让人和预购人利益，保障预售商品房再转让现象良性发展。

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