论我国住宅专项维修资金制度面临的问题及其完善

摘要

住宅专项维修资金制度伴随着建筑物区分所有权制度的建立而形成和发展起来的，是物业管理制度的重要组成部分之一。但由于我国过去房屋产权体制单一，物业发展晚，专项维修资金制度也发展缓慢。随着住房体制的改革，商品住宅大量兴建，业主入住率的提高，对住宅共用部位、共用设施设备的维护、更新和改造问题也逐步出现，因此，对专项维修资金制度的研究日益受到了人们的重视。 目前，我国在专项维修资金的立法上还比较滞后，且很不规范，实践中出现了不少问题，妨害了物业的安全和人们的安居乐业，给社会造成了极不安定的因素。本文从实践出发，结合相关理论，对实践中出现的问题进行分析，并提出相应的对策。同时，也对《住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)提出些粗浅的修改建议。 本文由引言、正文和结论三大部分构成。 引言部分介绍了论文写作的动机、写作背景、写作方法和写作意义等。笔者试图通过引言部分的交待，引起人们对专项维修资金制度关注。 正文部分共分四章。 第一章对专项维修资金制度产生的世界历史背景进行了论证，并简单介绍了数个立法例。同时，对我国的专项维修资金制度发展史上的数个法律规范性文件进行了述评。在此基础上，介绍了我国住宅专项维修资金的性质、使用和管理的原则等。 第二章主要结合本省实践，从专项维修资金交存、管理、使用和续筹四个环节出发，逐一介绍了这些环节中容易产生的问题，旨在引起人们的反思。 第三章在研究了专项维修资金存在的诸多问题的基础上，深入探讨产生这些问题的原因。其原因是多方面的，如法律法规不健全、维权机构不完善、维权意识低、行政管理不到位、约束机制不力等。 第四章针对本文前面章的研究，提出了完善专项维修资金制度的相关措施。包括宏观上的立法完善，微观上的制度规范以及加强全方位的监控、加大打击违法犯罪行为的力度等。 第五章针对《住宅专项维修资金》(修改意见稿)中规范的名称、交存比例、交存主体、交存时间、使用原则、法律责任、投诉制度和民事诉讼等方面提出修改建议。 结论部分是本人对全文的观点进行的总结，并提出了对专项维修资金理论和立法的展望。

目录

文摘

英文文摘

声明

前 言

第一章专项维修资金概述

一、专项维修资金制度的建立

(一)专项维修资金制度产生的历史背景

(二)专项维修资金制度的若干立法例

二、我国专项维修资金制度的立法述评

(一)《城市异产毗连房屋管理规定》

(二)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

(三)《物业管理条例》

(四)《北京市专项维修资金使用管理办法》(试行)

(五)《中华人民共和国物权法》

(六)《住房专项维修资金管理办法》(修改意见稿)

三、专项维修资金的性质

(一)专用资金说

(二)信托基金说

四、专项维修资金的管理和使用的基本原则

(一)专项维修资金管理的基本原则

(二)专项维修资金使用的基本原则

第二章专项维修资金制度存在的主要问题

一、专项维修资金的交存

(一)交存主体

(二)专项维修资金首次缴交时间、方式和计交标准

二、专项维修资金的管理

(一)专项维修资金的代管主体

(二)目前常见的三种主要的管理模式

三、专项维修资金的使用

(一)专项维修资金的使用范围

(二)使用专项维修资金的程序

四、专项维修资金的续筹

第三章专项维修资金制度不完善的原因分析

一、专项维修资金的立法滞后且不完善

二、业主对专项维修资金缺乏必要的认识和维权意识

(一)业主对专项维修资金认识欠缺

(二)业主的维权意识低

三、业主大会及业主委员会未能充分发挥作用

(一)业主大会召开及业主委员会成立难

(二)业主大会及业主委员会难以发挥作用

四、行政主管部门缺位、错位或越位现象严重

五、缺乏必要的约束和监督机制

第四章专项维修资金制度的完善

一、在宏观上完善专项维修资金制度的立法体系

二、在微观层面上尽快确立地方专项维修资金的各项具体制度

三、加大专项维修资金的宣传力度

四、加强对专项维修资金的监管

(一)完善业主大会和业委员会制度

(二)强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能

(三)发挥全社会的监管力量

五、加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度

第五章 对《住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)的修改建议

一、规范的名称

二、交存比例及交存主体

三、交存时间

四、使用原则

五、法律责任

六、投诉

七、民事诉讼

结束语

参考文献