企业所有制、融资能力与土地出让价格

摘要

近年来中国房地产市场因为居高不下的住宅价格和不断施行的调控政策受到广泛关注。在中国城市土地国有制度的条件下，房地产市场主要采用将土地的使用权与该地块上房产一并销售的模式。因此，要正确理解当前中国地产行业中的众多问题，我们必须考虑中国城市建设用地出让市场的交易情况，在这种背景下探究中国房地产市场的调控措施，具有一定的理论意义和实践指导价值。正是基于这种思路，本文拟从土地出让市场中不同所有制的竞得方入手，从实证上研究是否不同的所有制企业会对居住用地使用权成交价格的影响有显著差异。较之前文献相比，本文选取的地块交易样本为工业企业作为竞得方的情况，而非主营业务为房地产行业的开发商。为了抑制这些非地产主业的企业运用过剩资金投资买地的行为，国资委等相关政府部门也出台了要求非地产主业的中央企业退出房地产市场等法规政策。因此选取购买居住用地使用权的工业企业作为研究样本，可以对相关部门规范房地产行业参与方，以及完善银行借贷体系有一定的实践引导意义。在对该买地行为影响机制的探讨中，本文重点分析了不同所有制形式的工业企业支付土地出让金的差异，是否与其在信贷市场上债务融资的难易程度有关。在运用特征价格模型对土地成交单价的影响因素研究后发现，与其他所有制工业企业相比，国有企业在同等条件下以更高价格购得住宅用地使用权，从而可能增加楼盘成本，推高房地产价格。此外，在对国企高价拿地的形成机制进行实证分析后，得出结论是所有制导致的买地价格差异是通过不同所有制之间的负债水平差异形成的。因此，国有企业通过举债获得融资的优势地位在一定程度上导致了其在土地交易市场上高价买地的行为，进而有可能推高了土地出让价格和住房销售价格。

目录

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摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景及意义

1．2 文献回顾

1．3 本文结构安排

第二章 中国国有工业企业涉足地产行业的变革发展

2．1 中国土地出让制度和住房制度的发展历程

2．2 中国国有企业概况

2．3 国企涉入地产业务变革

2．4 国有工业企业涉足地产行业原因分析

第三章 实证模型和数据

3．1 特征价格模型

3．2 数据

第四章 实证结果

4．1 数据描述统计

4．2 竞得方为工业企业的居住用地(R类)实证结果分析

4．3 竞得方为工业企业的商服用地(B类)实证结果分析

第五章 稳健性检验和增加交互项检验

5．1 稳健性检验的基本思路

5．2 稳健性检验的实证结果

5．3 增加交互项实证检验的基本思路

5．4 增加交互项检验的实证结果

第六章 结论及政策建议

6．1 本文结论

6．2 政策建议

6．3 本文不足和后续研究方向

参考文献

致谢